명의신탁의 사례에서 명의수탁자가 채무자가 되어 근저당을 설정하여 대출을 받았을 때 즉, 금융기관에서 1)실제 대출자가 명의신탁자인 것을 알면서 모든 서류는 명의수탁자 명의로 갖추어 대출을 실행한 경우 (명의신탁자가 주도로 금융기관, 수탁자가 합의하여 대출 실행) 2)실제 대출자가 명의수탁자인 것으로 하여 대출을 실행한 경우 실제로 두 경우 모두 이자는 명의신탁자가 명의수탁자 명의로 상환하고 있었으나 대출금이 완전히 변제되지 않은 상태에서 제3자의 고발, 행정청의 과징금 부과 등으로 인하여 중간에 명의신탁약정이 해지되면 <질의> 1)소유권은 아무런 제한 없이 명의신탁자에게 귀속되는지? 금융기관과 관계는 없는지? 2)채무는 위의 각 경우에서 어떻게 처리되는지? 수탁자가 갚아야 하는지? 아니면 신탁자가 갚아야 하는지? 채무자, 근저당의 변경, 말소 등 처리는 어떻게 되는지요? 감사합니다.
이기덕 변호사
법률사무소 인본
안녕하세요 이기덕 변호사입니다. 질문 순서대로 답변드립니다.
1. 명의신탁이 해지되어 해지증서가 작성되거나 판결에 의해 해지가 확인된다고 하더라도 신탁부동산의 소유권이 당연히 신탁자에게 회복되는 것이 아니고, 신탁자가 별도로 소유권이전등기를 경료해야 소유권이 회복됩니다. 다만 금융기관 입장에서는 수탁자를 채무자로 취급할 것이고 이에 대한 담보도 설정되어 있으므로 명의신탁 해지에 관계없이 근저당권은 유지됩니다. 따라서 수탁자가 이자를 갚지 않으면 신탁부동산에 임의경매를 진행할 수 있습니다.
2. 신탁자 앞으로 소유권이전등기가 경료되었는지 여부와 관계없이 금융기관에서는 채무자를 수탁자로 취급할 것이고 근저당권 또한 그대로 유지되므로 일종의 물상보증의 형태가 되어 마치 채무자가 돈을 빌리고 신탁자 소유의 토지를 담보로 제공한 것처럼 됩니다. 따라서 금융기관에서 채무자를 변경하지 않는 이상 일단은 수탁자가 돈을 갚아야 하고, 만약 수탁자가 이자를 연체하면 금융기관은 임의경매를 진행할 수 있으며, 신탁자가 근저당권을 해지하기 위해서는 대출금을 모두 변제해야 합니다.
참고로 신탁자는 명의신탁 해지를 원인으로 소유권이전등기를 경료하고, 채무자를 수탁자에서 신탁자로 변경하면 모든 것이 정상으로 되고, 이 경우 신탁자가 대출금을 변제하면 근저당권을 말소될 수 있습니다.