안녕하세요 이기덕 변호사입니다. 질문 순서대로 답변드립니다. 1. 전세권의 경우에도 법정갱신이 인정되고, 따라서 전세기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 전 세권자에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 취지의 통 지를 하지 않은 경우에는 전세기간이 만료된 때에 전 전세권과 동일한 조건으로 다시 전세권 을 설정한 것으로 보고, 이 경우 전세권의 존속기간은 정하지 않은 것으로 봅니다(민법 제 312조 제4항). 그리고 전세권의 법정갱신은 법률의 규정에 의한 존속기간의 변경이므로 등기없이도 효력이 발 생합니다. 따라서 의뢰인의 경우 존속기간은 만료되었으나 위와 같은 법정갱신의 요건을 구비하였다면 존 속기간에 관한 변경등기 없이도 전세권은 그대로 존속하고, 따라서 1순위로 배당받을 수 있으 며, 다만 배당신청(배당요구)은 법적의무에 관계없이 무조건 하시기 바라고, 이 경우 낙찰이 되면 전세권은 소멸되므로(소멸주의) 낙찰자에게는 대항할 수 없습니다. 한편, 전세권설정자와 전세권자가 서로 합의해서 전세기간을 연장하였다면 이는 합의에 의한 계약연장이므로 법정갱신이 아니고, 이 경우 존속기간 연장에 관한 변경등기를 해야 하는데 아 래에서 보는 바와 같이 존속기간 변경등기는 부기등기에 의하므로 순위변동은 없을 것으로 예 상됩니다. 2. 주등기의 순위는 순위번호에 의하고, 부기등기는 주등기의 순위에 의하므로 의뢰인의 경우 존 속기간 변경등기를 주등기로 하면 순위번호가 밀리기 때문에 후순위가 되고, 부기등기로 하게 되면 1순위를 유지할 수 있습니다. 그런데 전세권의 존속기간을 변경하는 등기는 후순위권리자인 근저당권자에게 중대한 이해관계 를 미치기는 하지만 후순위근저당권자는 전세권이 설정되어 있는 것을 이미 알고 이를 감안하 여 설정하는 것이기 때문에 전세금의 증액만 아니라면 존속기간만의 변경은 부기등기로 경료되 고 따라서 근저당권자의 동의는 필요없습니다. 정리하면, 존속기간만의 변경등기는 근저당권자의 동의가 필요없고, 부기등기로 경료되기 때문 에 1순위가 유지됩니다(다만 이는 제가 처리한 사건에 대한 경험을 토대로 상담드리는 것이 니 정확한 내용을 상담받으시려면 관할등기소 담당등기관에게 문의하시기 바랍니다). 3. 일단 의뢰인의 경우 법정갱신이라면 존속기간 변경등기는 경료하지 않아도 1순위는 유지되지 만, 합의에 의한 갱신이라면 존속기간의 변경 등기를 경료해야 할 것 같습니다. 존속기간 변경 등기는 부기등기로 되기 때문에 1순위가 유지됩니다.