안녕하세요. 이번에 조그마한 부동산을 하나 매수하려고 합니다. 지주와는 20여 년간의 친분이 있는 사이입니다. * 매수 희망 토지는 현재 경기도 소재의 토지로, 토지거래허가구역 입니다. * 제 회사에서 필요한 창고부지를 개발하고자 합니다. * 해당토지 소재지의 건축사사무소에 문의하니, 창고부지 허가는 득할 수 있다고 합니다. 허가 득 이후에는 매매가 가능한 것으로 해당 자치단체에 확인했습니다. * 창고신축은 2건으로 진행할 예정입니다. 제 회사와 제 친구회사 입니다. * 대략적인 매매 조건 1) 향후 토지거래허가를 득하거나, 토지거래허가구역에서 해제되거나,기타 개발행위로 인하여 매매가 가능하게 될 경우에, 해당 토지에 대해 등기이전을 하기로 한다. 2) 매도희망자와 매수희망자는 매매예약증서를 작성하고, 매매대금을 완불하기로 한다. 이후 매 도희망자는 해당토지에 대한 모든 권리를 포기한다. 3) 매매대금(5억 원)을 완불한 이후, 매수희망자가 해당 토지를 담보로 금융권 대출을 받고자 할 경우, 매도희망자는 해당토지를 매수희망자에게 담보제공하기로 동의한다. 4) 매매예약증서 작성 이후의 토지보유와 관련한 일체의 제세공과금은 매수희망자가 부담하기로 한다. 5) 매도희망자가 위 계약의 체결을 무효화하고자 하는 경우, 기 수령한 토지매매예약금(토지대 금 전부, 5억 원)의 3배의 금액(15억 원)을 매수희망자에게 지불하여야 한다. * 우려하는 점은 제가 위 토지의 매각대금 5억 원을 매도자에게 전액 지불하고, 토지사용승낙서를 받아서 개발행 위허가를 득하였을 경우 꽤 많은 비용이 발생할 것으로 보입니다. 인허가 비용, 토지개발부담금 과 기초 토목 공사비 포함 약 5억 원정도 발생할 것으로 추정됩니다. 개발된 이후에 해당 토지 의 시가는 약 25억 원정도 되는데(현 주변시세대 비 추정가), 절반은 제가 창고로 사용하고 절 반은 친구회사에 매각할 예정입니다. 이럴 경우, 해당토지의 가격이 상승하여 혹시나 매도 희망 자가 위 계약해지를 하지 않을까 하는 우려가 되는데요. 물론 그렇게 할 것으로 생각하진 않습 니다만 금전이 개입되면 어떤 일이 벌어질지 몰라서 미리 대비하고자 합니다. 그래서 위 5항에 매매예약금(기완불한 토지매매대금 5억 원)의 3배에 해당하는 위약금 조항을 넣었습니다. 정상 적으로 토지거래허가를 득하고 매수하는 것이 옳지만, 주변 타 토지에 비해 매수가가 저렴하고 (상대적으로 공사비는 많이 발생) 토지주와는 친분이 돈독하여 업무진행에 편리하여 꼭 위 토지 를 매수하고 싶습니다. * 문의드릴 점은 위와 같이 계약을 하고 토지개발행위(창고 신축)를 진행하여도 문제가 없을런지요? 위 위약금 조항 외에, 향후 토지 매도 희망자의 변심에 대응하여 선제로 취할 수 있는 방편이 있는지요? 처분금지가처분도 생각해보고 주변에 문의를 드리니, 토지거래허가구역 내에서의 처분금지가처 분은 받아들여지지 않는다고 하더군요. 제가 생각해둔 방법은 1) 근저당권을 3배수로 하여 미리 설정해두는 방법(채무자 - 현 토지주, 근저당권자 - 저(본인)) 2) 해당 부동산을 제 개인명의로 담보제공을 받아, 제 회사에 담보설정(근저당권)을 하는 방법. (담보제공자 - 현 토지주, 차주 - 저(본인), 대주(근저당권자) - 제 회사) 이렇게 해두면, 혹시나 위 매매예약이 해지가 되더라도 제가 투자한 대금(토지대금, 개발비용 등)은 회수할 수 있지 않을까 생각하는데요. 법률적으로 합법적이면서도 투자금 보존에 안전한 방법을 알려주시면 정말 감사하겠습니다. 새해 복많이 받으시고, 하시는 일 모두 잘 되시길 빕 니다.