명의신탁 건물에서 전세사기를 당했는데 보증금을 반환받을 수 있나요?

1. 핵심 요약 명의수탁자가 임대차계약서상 임대인으로 표시되어 있고 보증금도 그 명의의 계좌로 지급하였다면, 명의수탁자가 “나는 명의만 빌려줬다”고 주장하더라도 보증금 반환책임을 부담할 가능성이 높습니다. 계약 당사자는 실제 소유관계만이 아니라 계약서, 보증금 지급계좌, 계약 체결 경위 등 객관적 사정을 기준으로 판단합니다. 대법원은 명의신탁 부동산의 임대차에서도 임대권한이 있는 자와 체결한 임대차는 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있고, 임차인이 주택 인도와 주민등록을 마치면 대항력을 취득할 수 있다고 판시하였습니다(대법원 95다22283 판결). 또한 명의신탁등기의 무효를 이유로 임차인에게 대항할 수 없다고 판시하였습니다(대법원 2003다58010 판결). 따라서 현재 상황만으로 보증금 회수가 불가능하다고 단정하기는 어렵고, 우선 명의수탁자를 주된 피고로 하여 보증금 반환청구를 검토할 수 있습니다. 2. 명의수탁자에 대한 보증금 반환청구 계약서의 임대인란에 명의수탁자가 기재되어 있고, 보증금이 명의수탁자 명의 계좌로 지급되었거나 명의수탁자가 계약 체결에 관여하였다면 법원은 명의수탁자를 계약상 임대인으로 판단할 가능성이 큽니다. 부동산실명법은 명의신탁약정과 그에 따른 물권변동을 원칙적으로 무효로 정하지만, 그 무효는 제3자에게 대항할 수 없다고 규정하고 있습니다(부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조). 임차인은 명의신탁자와 명의수탁자 사이의 내부관계를 알지 못한 채 임대차계약을 체결한 제3자에 해당할 수 있으므로, 명의수탁자가 명의신탁 사실을 내세워 임대인 책임을 면하기는 어렵습니다(대법원 2003다58010 판결). 대법원은 명의수탁자가 임차인에게 자신이 소유자라는 이유로 주택 인도를 청구할 수 없고, 일정한 경우 명의수탁자가 임대인의 지위를 승계한다고도 판시하였습니다(대법원 98다49753 판결). 따라서 임대차가 종료되었고 임차인이 주택을 반환하거나 반환할 준비를 갖추었다면, 명의수탁자에게 보증금 반환을 청구할 수 있는 구조가 성립할 수 있습니다. 다만 계약서상 임대인이 실제 소유자로 되어 있거나, 명의수탁자는 단순히 대리·관리만 하였고 임대차계약의 법률효과를 실제 소유자에게 귀속시키기로 합의한 사정이 명확하다면 결론이 달라질 수 있습니다. 계약서, 특약, 보증금 송금내역, 문자·녹취, 중개대상물 확인·설명서 등을 종합하여 임대인을 확정하게 됩니다. 3. 실제 소유자에 대한 청구 실제 소유자에 대해서는 다음과 같은 경우 보증금 반환청구 또는 손해배상청구가 가능할 수 있습니다. 실제 소유자가 명의수탁자에게 임대 권한을 부여한 경우 실제 소유자가 임대차계약 체결 및 보증금 수령에 직접 관여한 경우 실제 소유자가 임차인을 속이기 위하여 명의수탁자와 공모한 경우 명의수탁자의 소유권 회복 또는 이전으로 실제 소유자가 주택임대차보호법상 임대인의 지위를 승계한 경우 대법원은 명의신탁자가 적법한 임대권한을 가지고 임대차계약을 체결하였다면, 그 임대차가 주택임대차보호법의 적용 대상이 될 수 있다고 판시하였습니다(대법원 95다22283 판결). 반대로 실제 소유자가 아무런 임대 권한도 부여하지 않았고 계약에도 관여하지 않았다면, 단순히 실소유자라는 이유만으로 곧바로 보증금 반환채무를 부담한다고 단정하기는 어렵습니다. 따라서 소송에서는 명의수탁자에 대한 계약상 보증금 반환청구를 기본으로 하고, 실제 소유자에 대해서는 공동불법행위, 임대권한 부여, 임대인 지위 승계 등의 근거를 추가로 검토하는 방식이 일반적입니다. 4. 대항력과 우선변제권 확인 입주와 전입신고를 마쳤다면 주택임대차보호법상 대항력이 문제됩니다. 확정일자까지 갖추었다면 경매·공매에서 후순위 권리자 등보다 우선하여 보증금을 배당받을 권리가 인정될 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의2). 다만 선순위 근저당권, 압류, 조세채권 등이 있으면 보증금 전액을 회수하지 못할 수 있습니다. 임대차가 종료되었는데도 보증금을 받지 못한 상태에서 이사해야 한다면, 먼저 임차권등기명령을 신청하고 등기가 완료되었는지 확인해야 합니다. 주택임대차보호법은 임차권등기가 완료되면 기존에 취득한 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있도록 정하고 있습니다(주택임대차보호법 제3조의3). 등기 전에 이사하면 대항력이나 우선변제권을 잃을 위험이 있으므로 주의가 필요합니다. 5. 즉시 진행할 조치 등기부등본의 소유자, 근저당권, 압류·가압류, 신탁등기 여부를 확인합니다. 임대차계약서, 확정일자 자료, 전입세대 확인자료, 보증금 송금내역을 확보합니다. 명의수탁자와 실제 소유자 모두에게 보증금 반환 및 계약 종료 의사를 내용증명으로 통지합니다. 이사해야 한다면 임차권등기명령을 신청하고 등기 완료 후 이동합니다. 경매가 개시되었다면 배당요구 종기 전 권리신고와 배당요구를 진행해야 합니다. 재산 은닉 우려가 있으면 보증금 반환소송과 함께 가압류를 검토합니다. 허위 설명, 다수 임차인 모집, 반환능력 없는 상태에서의 계약 체결 정황이 있으면 사기 고소도 검토할 수 있습니다. 결론적으로, 명의수탁자가 책임을 회피한다고 해서 보증금 반환청구가 막히는 것은 아닙니다. 현재 자료상 계약서상 임대인이 명의수탁자라면 명의수탁자를 우선적인 반환청구 상대방으로 삼을 가능성이 높고, 실제 소유자에 대해서는 임대권한 부여나 사기 공모를 입증할 자료가 있는지 별도로 검토해야 합니다.

거주의 목적으로 입주했으나, 보증금을 반환받고 있지 못하는 상황인 질문자님의 경우 많이 황당하시고 화나실 것 같은데요. 그럴 때일 수록 법률 대리인에게 법적 자문을 받아 신속하게 문제를 해결해 나가셔야 합니다. 투기를 목적으로 부동산을 소유하고 있는 자가 세금 등 조사를 피하기 위해, 의도적으로 타인의 명의를 빌려 수익을 내는 사례가 종종 있습니다. 이때, 부동산 실명법 위반을 한 혐의로 타인의 명의로 등기한 실제 건물의 권리자인 신탁자의 경우 5년 이하의 징역 혹은 2억원 이하의 벌금에 해당하는 처벌을 받을 수 있습니다. 명의신탁 행위 자체는 사람들을 고의적으로 오해하게 만들어 재산상의 피해를 크게 유발시킬 수 있다는 점에서 보다 엄중한 처벌을 내리고 있습니다. 또한, 전세보증금을 반환 받지 못하는 상황에서는 반환청구소송을 민사적으로 진행하여 피해를 본 금전적 부분을 돌려받을 수 있어야 합니다. 그러기 위해서는 법적 분쟁으로 번질 수 있는 만큼, 대응해야 할 법적인 조치도 달리 할 필요가 있기에, 소송을 결심한 처음부터 법무법인 대륜 부동산변호사 도움을 받아 보시길 권유드립니다. 거주지와 가장 가까운 곳 어디든지 방문해주시면, 친절하고 정확한 상담을 통해 사건의 진실을 규명하여 승소라는 결과를 가지고 오도록 하겠습니다.