집주인의 파산선고 소식에 보증금을 제대로 돌려받지 못할까 봐 큰 불안감을 느끼고 계신 것으로 보입니다. 전세자금대출까지 있는 상황이라 걱정이 더 크실 것 같습니다. 먼저 '임차인의 대항력과 우선변제권 확보 여부'가 가장 중요한 판단 기준입니다. ① 주택임대차보호법에 따라 전입신고와 주택의 인도(입주)를 마치면 그다음 날부터 대항력이 발생하고(주택임대차보호법 제3조), 여기에 확정일자까지 받아두셨다면 우선변제권도 함께 확보됩니다. ② 임대인이 파산선고를 받으면 그 재산은 파산재단에 속하게 되고 파산관재인이 이를 관리·처분하게 되지만(채무자회생법 제382조, 제384조), 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인은 다른 일반 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 지위에 있습니다. ③ 다만 확정일자를 받은 시점이 근저당권 등 다른 담보물권 설정 시점보다 늦다면 그 담보권자보다는 후순위가 되어 배당순위에서 밀릴 수 있으므로 등기부등본상 근저당권 설정일과 확정일자를 비교해 보셔야 합니다. ④ 소액임차인에 해당하는 보증금 규모라면 최우선변제권(주택임대차보호법 제8조)이 적용되어 다른 담보권자보다도 우선해 일정액을 배당받을 수 있는 경우도 있습니다. 다음으로 '파산절차에서의 대응'을 살펴보겠습니다. ① 파산관재인이 선임되면 관재인은 법원의 허가를 받아 해당 부동산을 매각하게 되며, 이 과정에서 임차인은 파산채권자로서 채권신고를 해야 배당 절차에 참여할 수 있습니다. ② 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인이라도 절차상 정해진 기간 내에 법원에 채권신고를 하지 않으면 권리 행사에 지장이 생길 수 있으므로 파산관재인의 통지를 놓치지 않고 확인하는 것이 중요합니다. ③ 임대차 계약 기간이 만료되었음에도 보증금을 반환받지 못한 경우에는 임차권등기명령을 신청해 대항력과 우선변제권을 유지한 채로 이사할 수 있는 방법도 검토해볼 수 있습니다. ④ 전세자금대출을 실행한 은행에도 임대인의 파산 사실을 알려 대출 연장이나 상환 유예 등 상담을 받아두시는 것이 실무적으로 도움이 됩니다. 따라서 대응 방법으로는, ① 등기부등본을 발급받아 근저당권 등 선순위 담보권 설정일과 본인의 확정일자를 비교해 배당순위를 파악하시고, ② 파산관재인이 선임되면 지체 없이 채권신고 절차를 진행하시며, ③ 계약 만료 시점까지 보증금 반환이 어려울 것으로 보이면 임차권등기명령을 신청해 권리를 보전하시고, ④ 대출기관과도 미리 소통하여 상환 일정 조정 등을 협의해 두시는 것이 바람직합니다. 정리하면, 전입신고와 확정일자를 갖춘 임차인은 임대인 파산 시에도 우선변제권을 주장할 수 있으나 선순위 담보권 존재 여부와 파산절차 참여 여부가 실제 보증금 회수 가능성을 좌우합니다. 정확한 것은 변호사와 상담하시길 권해드립니다.