계약 당시 구두로 들었던 약속이 정작 필요한 순간에 부인당하셔서 답답하고 억울한 심정이실 것으로 보입니다. 먼저 '구두로 한 약속도 원칙적으로 계약으로서 효력이 있다'는 점을 말씀드립니다. 민법상 임대차계약을 비롯한 대부분의 계약은 당사자 간 의사 합치만으로 성립하는 낙성·불요식 계약이므로, 반드시 서면으로 작성해야만 효력이 발생하는 것은 아닙니다. ①즉 집주인이 실제로 그러한 특약을 구두로 약속했다면 법적으로는 유효한 특약으로 인정될 여지가 있습니다. ②다만 문제는 '입증'입니다. 서면 계약서에 기재되지 않은 구두 약속은 나중에 분쟁이 생겼을 때 그러한 약속이 실제로 있었는지를 임차인이 증명해야 하는데, 상대방이 부인하면 이를 객관적으로 뒷받침할 자료가 없는 한 인정받기 어려운 것이 현실입니다. 따라서 지금 상황에서는 '증거 확보'가 핵심 쟁점이 됩니다. ③계약 당시 주고받은 문자메시지, 카카오톡 대화, 통화 녹음, 계약 체결 전후 이메일, 공인중개사가 작성한 중개대상물 확인·설명서에 관련 내용이 기재되어 있는지 등을 확인해 보실 필요가 있습니다. 특히 공인중개사를 통해 계약했다면 중개사가 특약 협의 과정을 알고 있을 가능성이 있으므로 중개사에게 사실확인서를 요청해 보시는 것도 방법입니다. ④만약 구두 약속을 뒷받침할 증거를 전혀 확보하지 못한 경우라면, 원칙으로 돌아가 주택임대차보호법에 따른 일반적인 보증금 반환 법리, 즉 임대차 기간 만료 또는 임차인의 계약해지 사유 발생 시 임대인의 보증금 반환의무를 근거로 대응하셔야 합니다. 따라서 대응 방법으로는, ①먼저 구두 특약을 뒷받침할 수 있는 문자, 녹취, 중개사 확인 등 증거를 최대한 수집하시고, ②확보된 증거를 바탕으로 집주인에게 내용증명을 발송해 특약 이행을 공식적으로 요구하시며, ③증거가 충분하다면 임차권등기명령 신청이나 보증금반환청구 소송을 통해 법적으로 다투실 수 있고, ④증거가 불충분하다면 임대차보호법상 일반 원칙에 따라 새로운 임차인이 구해지는 시점까지의 처리 방향을 집주인과 협의하시는 것이 현실적일 수 있습니다. 정리하면, 구두 특약도 법적으로는 유효할 수 있으나 분쟁 시 입증이 관건이므로 증거 확보가 가장 중요합니다. 정확한 것은 변호사와 상담하시길 권해드립니다.