상가 계약을 앞두고 임차인으로서 법의 보호를 받을 수 있는지 미리 꼼꼼히 확인하고자 하시는 것으로 보이며, 매우 현명한 준비라고 생각됩니다. 먼저 상가건물임대차보호법 적용 여부를 판단하는 기본 기준은 '환산보증금'입니다. 환산보증금이란 보증금에 월세의 100배를 더한 금액으로(보증금 + 월세×100), 이 금액이 지역별로 정해진 기준 금액 이하인 경우에만 법 전체가 온전히 적용됩니다. ①2019년 개정된 시행령 기준으로 서울특별시는 9억 원, 과밀억제권역 및 부산광역시는 6억 9천만 원, 광역시(수도권 과밀억제권역, 군지역, 부산 제외) 및 세종·파주·화성·안산·용인·김포·광주는 5억 4천만 원, 그 밖의 지역은 3억 7천만 원입니다. ②질문 주신 사례로 계산하면 보증금 5천만 원 + (월세 200만 원×100) = 2억 5천만 원으로, 서울 기준인 9억 원을 넘지 않으므로 환산보증금 기준을 충족하여 법의 적용 대상이 됩니다. 다만 '환산보증금을 초과해도 일부 규정은 여전히 적용된다'는 점도 알아두실 필요가 있습니다. ③상가건물임대차보호법 제2조 제3항에 따라 대항력(제3조), 계약갱신요구권(제10조 제1항부터 제3항), 권리금 회수기회 보호(제10조의4), 차임연체와 해지(제10조의8) 등 일부 핵심 조항은 환산보증금 초과 여부와 관계없이 모든 상가임대차에 적용됩니다. ④따라서 설령 환산보증금이 기준을 초과하는 고액 상가라 하더라도 최소한의 보호는 받을 수 있으므로, 계약 전에는 환산보증금이 기준 이내인지, 초과한다면 어떤 조항까지 적용되는지를 구분해서 확인하시는 것이 좋습니다. 따라서 판단 방법으로는, ①먼저 계약하려는 상가의 소재지가 어느 지역 기준에 해당하는지 확인하시고, ②보증금과 월세를 환산보증금 공식에 대입해 계산해 보시며, ③환산보증금이 지역별 기준 이하라면 법의 전면적인 보호를 받으니 사업자등록과 확정일자를 반드시 받아 두시고, ④기준을 초과하더라도 대항력, 갱신요구권, 권리금 보호 등 일부 조항은 별도로 적용된다는 점을 확인해 계약서에 관련 내용을 명확히 하시는 것이 좋습니다. 정리하면, 질문 주신 조건은 환산보증금이 서울 기준액 이내이므로 상가건물임대차보호법의 적용을 받을 것으로 보입니다. 정확한 것은 변호사와 상담하시길 권해드립니다.