등기가 되어 있지 않은 부동산이라도 상속세 신고 대상에서 제외되는 것은 아닌지 걱정하고 계신 것으로 보입니다. 상속세는 등기 여부와 관계없이 피상속인이 실질적으로 소유하고 있던 재산 전체를 대상으로 하기 때문에, 미등기 부동산이라 해서 신고 의무가 사라지는 것은 아닙니다. 첫째, '상속세는 등기 여부가 아니라 실질적 소유관계를 기준으로 과세된다'는 점을 이해하실 필요가 있습니다. ①상속세및증여세법상 상속재산은 피상속인에게 귀속되는 모든 재산적 가치가 있는 물건과 권리를 포함하며, ②등기·등록 여부는 대항요건이나 공시방법에 불과할 뿐 실제 소유권 유무를 좌우하지 않습니다. ③아버님께서 오랜 기간 해당 토지와 건물을 사실상 소유·사용해오셨다면, 등기가 없더라도 상속재산으로 보아 신고 대상에 포함시켜야 합니다. 둘째, '미등기 부동산의 평가와 신고 방법도 별도로 마련되어 있다'는 점이 중요합니다. ①미등기 부동산은 시가를 산정하기 어려운 경우가 많아 상속세및증여세법상 보충적 평가방법(개별공시지가, 유사매매사례가액 등)을 활용해 가액을 산정합니다. ②무허가 건물의 경우에도 건축물대장이나 재산세 과세 내역, 항공사진, 이웃 진술 등을 통해 소유·점유 사실을 확인하고 평가에 반영할 수 있습니다. ③상속인은 취득 경위와 점유 현황을 정리한 자료를 신고서에 첨부하는 것이 바람직합니다. 셋째, '누락 시 추후 세무조사에서 상속재산 누락으로 적발될 위험이 크다'는 점도 유의하셔야 합니다. 국세청은 사망자의 재산 변동, 지방세(재산세) 과세 내역, 부동산 실거래 정보 등을 연계 조사하기 때문에 미등기 부동산이라도 재산세가 부과되어 온 이력이 있다면 상속재산 누락이 쉽게 드러날 수 있고, 이 경우 신고불성실가산세와 납부지연가산세가 추가로 부과됩니다. 따라서 대응 방법으로는, ①해당 토지와 건물에 대한 재산세 납부 내역, 건축물대장, 점유 관련 자료를 모두 수집하시고, ②보충적 평가방법에 따라 가액을 산정하여 상속재산가액에 포함시키시고, ③등기가 되어 있지 않은 경위(미등기 원인)를 정리해 신고서에 함께 제출하시고, ④필요하다면 상속 이후 소유권보존등기 절차도 함께 진행하시는 것을 권해드립니다. 정리하면, 미등기 부동산도 실질적으로 피상속인 소유였다면 상속세 신고 대상에 포함되며 누락 시 가산세 위험이 크므로 반드시 신고에 반영하셔야 합니다. 정확한 것은 세무사와 상담하시길 권해드립니다.