작년에 아버지가 돌아가시면서 아파트 한 채를 상속받았습니다. 상속세 신고는 세무사를 통해 마쳤고, 당시 감정평가를 받아 그 금액으로 신고했습니다. 그런데 최근 개인 사정으로 이 아파트를 처분하려고 하는데, 양도소득세가 어떻게 계산되는지 감이 잡히지 않습니다. 상속세 신고할 때 신고한 금액이 취득가액이 되는 건지, 아니면 아버지가 원래 이 아파트를 사셨던 가격이 취득가액이 되는 건지 헷갈립니다. 또 장기보유특별공제를 받으려면 제가 상속받은 날부터 기간을 계산하는 건지, 아버지가 취득하신 날부터 계산하는 건지도 궁금합니다. 양도소득세를 아끼려면 지금 파는 게 나은지 좀 더 기다리는 게 나은지도 알고 싶습니다.
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부친께서 남기신 아파트를 처분하시려는 상황에서 양도소득세 계산 방식이 궁금하신 것으로 보입니다. 상속재산의 양도는 일반 매매와 계산 구조가 다소 다르기 때문에 미리 원리를 이해해 두시는 것이 중요합니다.
먼저 '취득가액은 상속개시일 당시 평가액이 된다'는 점을 설명드립니다. 소득세법 제97조는 상속으로 취득한 자산의 취득가액을 상속개시일 현재의 시가(상속세 및 증여세법상 평가액)로 보도록 정하고 있습니다. ①상속세 신고 시 감정평가를 받아 그 가액으로 신고하셨다면, 그 감정평가액이 그대로 양도소득세 계산상 취득가액이 됩니다. ②만약 감정평가 없이 기준시가로 상속세를 신고하셨다면, 취득가액도 기준시가로 산정되어 양도차익이 더 크게 나올 수 있습니다. ③따라서 상속세 신고 당시 어떤 방식으로 평가·신고했는지 신고서류를 반드시 확인하셔야 합니다. ④양도가액에서 이 취득가액과 양도 관련 필요경비(중개수수료, 법무사비용 등)를 뺀 금액이 양도차익이 됩니다.
다음으로 '장기보유특별공제 기산일은 피상속인의 취득일'이라는 점도 중요합니다. 소득세법 시행령 제163조에 따라 상속받은 부동산의 보유기간은 상속인이 상속받은 날이 아니라 ①피상속인이 원래 그 부동산을 취득한 날부터 계산합니다. ②따라서 아버지께서 오래전에 취득하신 아파트라면 상속받으신 지 얼마 되지 않았더라도 장기보유특별공제를 상당 부분 받으실 수 있습니다. ③다만 1세대 1주택 비과세 판단을 위한 보유기간·거주기간 요건은 별도의 규정이 적용되므로 별개로 확인이 필요합니다. ④공동상속인이 여러 명인 경우 지분별로 양도소득이 각자 귀속되어 각자 신고해야 하는 점도 유의하셔야 합니다.
따라서 대응 방법으로는, ①상속세 신고 당시 감정평가서 또는 기준시가 신고 내역을 확인해 취득가액을 명확히 파악하시고, ②장기보유특별공제 계산 시 피상속인의 최초 취득일을 기준으로 보유기간을 산정하시며, ③1세대 1주택 비과세 요건 충족 여부를 별도로 점검하시고, ④공동상속인이 있다면 지분별 신고 의무를 각자 이행하시는 것이 필요합니다.
정리하면, 상속받은 부동산의 양도소득세는 상속세 신고 당시 평가액을 취득가액으로, 피상속인의 취득일을 보유기간 기산일로 계산하는 것이 원칙입니다. 정확한 것은 세무사와 상담하시길 권해드립니다.