매매 잔금을 치르기 전 매도인이 사망하셔서 세금 관계와 절차가 혼란스러우신 것으로 보입니다. 이런 경우 상속인이 매도인의 지위를 그대로 이어받는다는 원칙을 이해하시면 정리가 됩니다. 먼저 '매매계약상 지위와 납세의무는 상속인에게 승계된다'는 점을 설명드립니다. ①매매계약은 매도인이 사망했다고 하여 당연히 무효가 되지 않으며, 매도인의 잔금청구권과 소유권이전등기의무는 상속인에게 그대로 승계됩니다. ②국세기본법 제24조에 따라 피상속인의 납세의무(장래 발생할 양도소득세 포함)도 상속인이 상속받은 재산의 한도 내에서 승계하여 부담합니다. ③양도시기는 원칙적으로 잔금청산일과 소유권이전등기일 중 빠른 날이므로, 사망 이후 상속인이 잔금을 받고 등기를 넘겨주는 시점에 양도가 확정되고 그 시점을 기준으로 양도소득세가 계산됩니다. ④신고 명의는 피상속인 명의로 하되 실제 납부 의무는 상속인에게 있다는 점도 함께 안내드립니다. 다음으로 '해당 토지 자체는 상속재산으로 평가되어 상속세 과세대상이 된다'는 점도 중요합니다. ①계약금만 받은 상태에서 사망했다면 그 토지는 여전히 상속재산에 포함되어 상속세 신고 대상이 됩니다. ②상속세 및 증여세법상 상속개시일 전후 일정 기간 내 매매계약이 있는 경우, 그 매매계약가액이 시가로 인정되어 상속재산 평가에 활용될 수 있습니다. ③이 경우 상속세 평가액과 추후 양도소득세 계산상 취득가액이 사실상 같아져 양도차익이 크지 않게 산정되는 경우가 많습니다. ④다만 잔금 미수령분(장래 받을 채권)도 상속재산으로 함께 평가되는지는 계약 내용과 시기에 따라 달라질 수 있어 개별 검토가 필요합니다. 따라서 대응 방법으로는, ①상속인 전원이 협의해 매매계약을 그대로 이행할지 여부를 먼저 결정하시고, ②잔금 수령 및 소유권이전등기 절차를 상속등기와 함께 정리하시며, ③상속세 신고 시 해당 토지를 매매계약가액 등을 참고해 적정하게 평가·신고하시고, ④잔금 청산 시점을 기준으로 양도소득세 신고 의무도 함께 이행하시는 것이 필요합니다. 정리하면, 매매계약과 납세의무는 모두 상속인에게 승계되며, 상속세와 양도소득세가 순차적으로 문제될 수 있습니다. 정확한 것은 세무사와 상담하시길 권해드립니다.