요즘 전세 사기·보증금 사기가 많은데, 계약 전에 세무서에서 건물주의 미납 국세를 확인하면 사기를 안 당할 수 있는 것 아닌지 문의하신 것으로 보입니다. 먼저 '미납 국세 확인은 유효하나 그것만으로는 충분하지 않음'을 설명드립니다. ① 계약 전에 임대인(건물주)의 미납 국세를 확인하는 것은, 전세 사기 예방을 위한 '유효한 방법 중 하나'입니다(미납 국세는 조세채권으로서 경매 시 임차인의 보증금보다 앞설 수 있어, 확인이 중요). ② 그러나 미납 국세 확인 하나만으로는 충분하지 않으며, 아래와 같은 여러 사항을 함께 확인해야 안전합니다. '계약 전 반드시 확인해야 할 사항'을 안내드립니다. ① 등기부등본 확인: 계약 직전에 (최신) 등기부등본을 발급받아, ㉠ 근저당권(대출), ㉡ 압류·가압류, ㉢ 가처분 등 '선순위 권리(임차인보다 앞서는 권리)'가 있는지 확인하십시오. 선순위 채권(대출 등)의 합계와 보증금을 더한 금액이 그 집 '시세의 80%를 넘으면' 위험합니다(경매 시 보증금을 다 못 받을 수 있음). ② 미납 국세 열람: 주택임대차보호법 개정으로, 임대인의 동의 없이도 세무서에서 임대인의 '미납 국세'를 열람할 수 있습니다(계약 전·후 일정 시점). ③ 지방세 체납 조회: 구청 세무과 등에서 재산세 등 '지방세 체납' 여부도 확인하십시오. ④ 전입신고·확정일자: 입주 즉시 '전입신고'와 함께 임대차계약서에 '확정일자'를 받으면, 대항력과 우선변제권이 발생하여 보증금을 보호받는 데 유리합니다. ⑤ 전세보증금 반환보증 가입: 주택도시보증공사(HUG)나 SGI서울보증의 '전세보증금 반환보증'에 가입하면, 임대인이 보증금을 반환하지 않을 때 보증기관이 대신 지급해 주므로, 사기·미반환 위험을 크게 줄일 수 있습니다. '핵심 — 담보력(선순위 채권 대비 보증금 비율) 확인'을 강조드립니다. ① 전세 사기를 피하는 핵심은, 그 집의 '담보력(그 집의 가치에 비해 선순위 채권과 보증금이 얼마나 되는지)'을 확인하는 것입니다. ② 즉 ㉠ 선순위 채권(대출 등)이 많거나, ㉡ 선순위 채권과 보증금의 합이 시세에 비해 과도하면(예: 시세의 80% 초과), 나중에 문제가 생겨 경매로 넘어갔을 때 보증금을 다 회수하지 못할 위험이 큽니다. ③ 따라서 미납 국세뿐 아니라, 등기부상 선순위 권리·시세 대비 보증금 비율을 종합적으로 확인하는 것이 가장 중요합니다. '대응 방법(종합 점검 + 보증보험)'을 안내드립니다. ① 계약 전에 ㉠ 최신 등기부등본(선순위 권리), ㉡ 미납 국세·지방세 체납, ㉢ 시세 대비 보증금 비율(선순위 채권 포함)을 종합적으로 확인하시고, ② 입주 즉시 전입신고+확정일자를 받으며, ③ 무엇보다 '전세보증금 반환보증(HUG·SGI)'에 가입하여 보증금을 안전하게 보호하시기 바랍니다. ④ 즉 미납 국세 확인만으로 안심하지 마시고, 위 사항들을 종합적으로 점검하고 보증보험까지 가입하시는 것이 안전합니다. 따라서 대응 방법으로는, ① 계약 전 임대인의 미납 국세를 확인하는 것은 유효한 방법이나 그것만으로는 충분하지 않으므로, ② 계약 직전 최신 등기부등본을 발급받아 근저당권·압류·가처분 등 선순위 권리를 확인하고(선순위 채권+보증금이 시세의 80%를 넘으면 위험), 미납 국세 열람(임대인 동의 없이 세무서에서 가능)·지방세 체납 조회(구청)를 하시며, ③ 입주 즉시 전입신고+확정일자를 받아 대항력·우선변제권을 확보하시고, ④ 무엇보다 주택도시보증공사(HUG)나 SGI서울보증의 전세보증금 반환보증에 가입하여 임대인 미반환 시 보증기관이 대신 지급하도록 하시되, 담보력(선순위 채권 대비 보증금 비율) 확인이 핵심임을 유의하시길 권해드립니다. 정리하면, 미납 국세 확인은 유효하나 그것만으로는 충분하지 않습니다. 계약 직전 최신 등기부등본으로 선순위 권리(근저당·압류 등)를 확인하고(선순위 채권+보증금이 시세의 80% 초과 시 위험), 미납 국세·지방세 체납을 조회하며, 입주 즉시 전입신고+확정일자를 받으십시오. 무엇보다 전세보증금 반환보증(HUG·SGI)에 가입하면 미반환 시 보증기관이 대신 지급하니 안전합니다. 담보력(선순위 채권 대비 보증금 비율) 확인이 핵심임을 유의하시길 권해드립니다.