가게를 개업한 지 한 달 되었는데, 건물주가 바뀔 것 같은 상황에서, 임차인으로서 무엇을 준비해야 하는지 문의하신 것으로 보입니다. 먼저 '건물주가 바뀌어도 임대차는 승계됨'을 설명드립니다. ① 상가건물 임대차보호법상, 임차인이 '대항력(건물의 인도 + 사업자등록)'을 갖추고 있으면, 그 이후 건물의 소유자가 바뀌더라도(건물이 매매되어 새 소유자가 생기더라도), 임대차 관계는 새로운 소유자(양수인)에게 그대로 승계됩니다. ② 즉 건물주가 바뀌어도, 대항력을 갖춘 임차인은 새 건물주에게 종전의 임대차 조건(계약 기간, 보증금 등)을 그대로 주장할 수 있고, 계속 영업할 수 있습니다. ③ 따라서 건물주가 바뀐다고 하여 임차인이 곧바로 쫓겨나거나 불이익을 받는 것은 아니므로, 크게 걱정하지 않으셔도 됩니다. '대항력을 갖추는 것이 중요함'을 안내드립니다. ① 위와 같이 임대차가 새 건물주에게 승계되려면, 임차인이 '대항력(건물의 인도 + 사업자등록)'을 갖추고 있어야 합니다. ② 따라서 사업자등록을 해두시고(개업하셨으므로 사업자등록이 되어 있을 것), 실제로 그 건물에서 영업(점유)하고 계신 상태를 유지하시면 됩니다. ③ 즉 대항력을 갖추고 있으면 건물주가 바뀌어도 임차권을 보호받으므로, 대항력이 확보되어 있는지 확인해 두시기 바랍니다. '차임(월세) 지급 계좌 확인'을 안내드립니다. ① 건물주가 바뀌면, 새 건물주에게 차임(월세)을 지급해야 합니다. ② 그런데 차임을 누구에게(어느 계좌로) 지급해야 하는지 확인하지 않아, 종전 건물주에게 계속 지급하거나 지급이 늦어지면, 차임 연체 문제가 생길 수 있습니다. ③ 특히 차임을 3기(3개월분)에 달하도록 연체하면 임대인이 계약을 해지할 수 있으므로, 차임 연체가 발생하지 않도록 주의해야 합니다. ④ 따라서 건물주가 바뀌면, 새 건물주(새 소유자)에게 차임을 지급할 계좌번호를 확인·요청하여, 차임을 제때 정확히 지급하시기 바랍니다. '그 밖에 준비할 사항'을 안내드립니다. ① 임대차 계약서, 사업자등록증 등 임대차 관계를 입증할 수 있는 서류를 잘 보관하십시오. ② 새 건물주가 정해지면, 새 건물주와 종전 임대차 조건(계약 기간·보증금·차임 등)을 확인하시고, 필요시 임대차 관계를 정리하시기 바랍니다. ③ 건물의 등기부등본을 확인하여 소유자 변경 여부·근저당 등 권리관계를 파악해 두시는 것도 도움이 됩니다. 따라서 대응 방법으로는, ① 건물주가 바뀌어도 대항력(건물의 인도 + 사업자등록)을 갖춘 임차인은 임대차가 새 건물주에게 그대로 승계되어 종전 조건으로 계속 영업할 수 있으므로 크게 걱정하지 않으셔도 되고, ② 대항력을 확보·유지하기 위해 사업자등록을 해두시고 실제 영업(점유)을 유지하시며, ③ 건물주가 바뀌면 새 건물주에게 차임(월세)을 지급할 계좌번호를 확인·요청하여 차임을 제때 정확히 지급하시고(차임 연체로 계약 해지를 당하지 않도록 주의), ④ 임대차 계약서·사업자등록증 등 서류를 잘 보관하시고, 등기부등본으로 소유자 변경·권리관계를 확인해 두시기 바랍니다. 궁금한 점이 있으면 대한법률구조공단(132)에 문의하시길 권해드립니다. 정리하면, 건물주가 바뀌어도 대항력(건물 인도 + 사업자등록)을 갖춘 임차인은 임대차가 새 건물주에게 승계되어 계속 영업할 수 있으니 걱정하지 않으셔도 됩니다. 다만 사업자등록·영업을 유지하여 대항력을 확보하시고, 새 건물주에게 차임 지급 계좌를 확인하여 차임 연체가 생기지 않도록 주의하시길 권해드립니다.