00에 3000평 정도 되는 산을 물려 받았습니다. 임야이고 잡목이 심어져 있어 부동산중개업자가 보기에는 개발하면 경제성이 있다고 판단된다고 했습니다. 한군데가 아닌 여러군데 부동산에 문의해본 결과 전부 같은 의견입니다. 하지만 우리땅으로 들어오는 진입로가 없습니다. 부동산중개업자들 공통된 의견이 우선 진입로를 확보해야 한다고 했습니다. 그러나 제 산 부지를 중심으로 아래쪽은 공공기관이 들어서 있고 왼쪽편은 토지보존구역이고 학교법인 땅이고 오른쪽은 개인사유지입니다. 공공기관 앞으로는 지방도로가 있습니다. 그리고 공공기관에는 사용하지 않는 잡종토지가 있습니다. 이 잡종토지가 있으면 도로개설이 가능합니다. 이 부분을 매입하거나 토지 대 토지로 교환하고 싶은데 가능할까요?
이기덕 변호사
법률사무소 인본
안녕하세요 이기덕변호사입니다. 질문 간추려 답변드립니다.
1. 우선 해당 잡종토지의 소유자가 대한민국(등기부상에는 해당 관리청이 소유자로 표시되기도 함)이라면 이는 국유재산법상 행정재산으로서 공용재산 또는 공공용재산일 가능성이 높습니다. 이러한 행정재산은 원칙적으로 처분을 할 수가 없고, 예외적으로 국가가 다른 토지가 필요할때 교환은 할 수가 있습니다. 그러나 의뢰인의 경우 대한민국이 해당 잡종토지를 필요로 하는 경우는 아니므로 교환도 어렵습니다.
2. 해당 잡종토지의 소유자가 국가가 아닌 다른 지방자치단체나 독립된 공공기관의 소유일 경우 이는 국유재산법이 적용되지 않으므로 매수협의 또는 교환협의를 하여 매수할 수 있습니다. 이 경우 협의만 잘 된다면 해당 잡종토지를 매수하거나 교환하시면 됩니다.
3. 따라서 잡종토지의 소유자가 누구인지 먼저 확인하시고, 토지의 소유자가 대한민국이라면 매수나 교환가능성은 없고, 대한민국이 아닌 다른 공공기관의 소유라면 매수나 교환이 가능합니다. 그러나 미리 매수나 교환제의도 못하는 것은 아니므로 일단 담당자를 만나거나 내용증명을 보내서 매수나 교환제의를 해 보시고, 담당자로부터 회신을 받아본 후 회신내용에 따라 다시 대책을 강구하는 방법도 있습니다.