저는 토지의 매수인이고 계약금과 중도금 잔금까지 건너간 상황인데 매도인이 매도한 토지의 지번이 없어져버려서(매도인의 필요에 의하여 주위 토지와 합필하여 제3자가 사용중) 매도인 의 소유권이전등기의무가 이행불능이 되었습니다. 이행불능여부 및 매도인의 귀책사유에 관하여 는 다툼이 없는 상태입니다. <질 의> 1.부동산 매도인은 귀책사유가 있으므로 스스로 계약을 해제할 수 없는 터인데, 그때에 매수인 인 저도 계약을 해제하지 않고 그대로 계약을 계속 유지하고 있으면 그 뒤에의 법률관계는 어 떻게 되는 것일까요? 그 제3자와 매도인에게 정당한 법률적 압박을 가하여 해결을 도모하고 자 하는데 어떠한 방법이 있을까요? 2. 만약 이행불능에 따른 손해배상을 청구한다면 1)이행불능 당시의 시가 2)계약서에 약정된 위 약금 이외에 3)계약금으로 수수된 금액에 대하여도 손해배상청구금액에 포함하여 청구하고 싶은데 방법이 가능한 것인가요? 3. 위2에서의 배상청구가 이행불능 당시의 시가로 청구하는 것이 맞는 것인지(여러 판례에 나와 있음) 아니면 원상회복청구 즉 계약금과 중도금 및 잔금의 각 지급시기부터 이자를 계산하 여 청구(민법 제548조)하는 것이 맞는 것인지요? 그 이유는 무엇인가요? 알량하나마 힘들게 모은 돈으로 집을 장만하려고 땅을 샀다가 현재 낭패를 보고 있습니다. 자세한 설명을 부탁드립니다.
이기덕 변호사
법률사무소 인본
안녕하세요 이기덕변호사입니다. 이행불능 상태인지 여부가 모호하기는 하지만 의뢰인의 주장대
로 이행불능이 되었음을 전제로 질문순서대로 답변드립니다.
1. 의뢰인이 계약해지를 하지 않는 이상 계약관계는 그대로 유지되어, 의뢰인이 지급하신 계약
금, 중도금, 잔금지급은 그대로 유효한 반면 의뢰인은 소유권이전등기를 할 수 없어서 소유
권을 취득할 수 없는 상태가 됩니다. 즉 계약금, 중도금, 잔금만 날리신 것이 됩니다. 이 경
우 제3자가 합의에 응한다면 매도인, 의뢰인, 제3자가 모여 토지의 소유권과 사용관계에 대
해서 협의를 하시면 좋겠지만 협의가 되지 않으면 소송을 제기하는 방법 밖에는 없습니다.
의뢰인께서 해당토지가 반드시 필요하다면 합필된 토지 부분을 추가적으로 매수하시는 방법
밖에는 없습니다(다시 분필절차를 밟기는 어렵습니다).
2. 본 계약은 중도금이 지급되었으므로 계약금으로 수수된 금액에 대한 손해배상은 할 수 없습
니다.
3. 손해배상액은 이행불능 당시의 시가를 기준으로 하지만 본 사안의 경우 계약서에 위약금 약
정이 있었던 것으로 보이므로 의뢰인의 계약해제시 의뢰인은 계약금, 중도금, 잔금과 각 지
급시기 이후의 법정이자(연5%)를 반환받을 수 있고, 아울러 계약서에 약정된 위약금을 손해
배상금으로 지급받을 수 있습니다.
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* 연락처 : 법률사무소 人本 이기&#45965; 변호사