안녕하십니까. 변호사님? 다름이 아니옵고 변호사님의 도움이 절실히 필요하여 이렇게 염치 없이 글을 올립니다. A : 건물주 B : 사업자(점포 임차인) C : 본인 A와 B간의 점포 임대차계약이 성립된 상태에서, C가 B의 사업장에 권리금(약 5천만 원정도)을 지불하고 들어가 인테리어 비용 및 관리비 등 부대비용이 발생하고 영업을 지속적으로 하였으나(A와 C간에는 아무런 계약사항 등이 없었음), A와 B간의 임대차계약이 만료되어 B가 점포를 반환하여야 할 시에, <질의> 1. C가 법적으로 보호받기 위해 필요한 계약 등의 법률장치가 있는지의 여부 2. C의 인테리어 비용 등이 발생하였을 시 제반 비용을 보상받을 수 있는 지의 여부 3. C가 B에게 다시 반환 시 원상복구를 해 주어야 하는 지의 여부 아직 계약 등이 이뤄진 것은 아니나, 위 사항 등에 대하여 불안하여 법률적 조언을 구해 보고자 합니다. 변호사님의 고견 부탁 드리겠습니다. 감사합니다.
신창주 변호사
법무법인 안양
안녕하십니까! 법무법인 안양에 신창주 변호사입니다.
귀하의 질문을 살펴보면 B와 C 사이의 이 사건 계약은 전대차 계약으로 임차인인 B가 C에게
전대차를 하기 위해서는 원칙적으로 임대인인 A의 동의를 받아야만 전차인 C는 임대인 A에게
대항할 수 있습니다.
이 사안에서 B와 C는 임대인 A의 동의를 받지 아니하고 전대차 계약이 이루어진 것으로 보이
므로 A에게 대항할 수 없습니다. 즉 A가 B와 임대차계약을 해지하고 C에게 퇴거를 요구하면
C는 A에게 대항 할 수 없습니다.
그렇다고 해서 B와 C사이의 전대차 계약이 무효로 되는 것은 아닙니다. 즉, B와 C 사이의 전대
차계약은 유효하며, B는 C에게 목적물을 사용 수익하게 할 의무를 부담하고, C는 B에게 차임을
지급해야 합니다.
1. C가 법적으로 보호받기 위해 필요한 계약 등의 법률장치가 있는지 여부
- 다음과 같은 경우에는 임대인 A에게 대항할 수 있습니다.
가. A와 B 사이에 전대에 임대의 동의를 요하지 않는다는 특약이 있었던 경우
나. C가 임차권을 경락을 받은 경우 (이 사건은 여기에 해당하지는 않는 것으로 생각됩니다)
다. 임대인 A의 동의를 사후(전대차 계약후)에 받는 경우(동의는 사후, 사전 불문)
따라서 C는 사후에 임대인의 동의를 받는다면 A에게 대항할 수 있다고 생각합니다.
2. C의 인테리어 비용 등이 발생하였을 시 제반 비용을 보상받을 수 있는 지의 여부
- C는 A의 동의가 없어 A의 반환요구시 A에게는 대항할 수 없지만, B와의 전대차는 유효하여
B에게는 인테리어 중에 유익비, 필요비(목적물 수선비, 객관적 가치 증가)가 있다면 반환청구
할 수 있지만, C의 가게 영업을 위하여 즉, C의 편의를 위하여 설치한 것은 청구할 수 없다
고 생각됩니다.
3. C가 B에게 다시 반환 시 원상복구를 해 주어야 하는 지의 여부
- C는 임대차 종료시 원상회복 약정이 있다면 원상회복을 해주어야 하나, B의 동의를 얻어 부속
시킨 부속물(C의 소유에 속하고 건물에 부합되지 아니한 독립한 물건으로 건물에 편익을 가져
오는 것)이 있다면 B에게 매수청구를 할 수 있습니다.
다만 이 사안에서 A와는 동의가 없었으므로 A가 임대차계약을 해지하고 반환 요구시 위와
같은 내용으로 A에게 대항할 수 없습니다.
그리고 A와 사후에 동의를 얻었다고 하더라도 A와B 사이의 임대차가 종료하면 B와 C사이의
전대차도 종료합니다.
미흡하지만, 귀하에게 조금이라도 도움이 되었으면 합니다.