갑은 을로부터 아파트를 임차하여 주민등록을 이전하고 확정일자까지 받아 두었습니다. 그런데 임차목적물이 재건축으로 멸실될 상황에 있습니다. 갑은 다른 곳으로의 이주를 위한 이주비를 건설사로부터 대여받고자 하나 채권확보책을 제시할 것을 요구합니다. <질의> 1. 확정일자에 근거한 전세권설정 등기를 할 경우 확정일자로 소급하여 순위가 정하여 지는지 요? 2. 동전세권부 채권을 건설사에 양도하고 동사실을 임대인에게 통지한다면 동일한 권리를 확보 할 수 있는지요? 3. 건물이 멸실되더라도 이러한 법률행위는 유효한지? 4. 임대인으로부터 건물의 멸실이 재건축에 의한 것으로 재건축 후에도 전세권설정등기는 유효 하다는 것을 합의서로 받아두면 되는지요?
이현웅 변호사
변호사 이현웅 법률사무소
1. 확정일자에 기해 전세권설정등기를 하여도 설정일을 기준으로 순위가 정해집니다. 단 주택
임대차보호법에 기한 우선변제권은 기존의 확정일자를 기준으로 인정됩니다.
2. 전세권부채권을 양도한다는 것은 확정일자부채권을 양도한다는 것인데 전세권은 우선변제가
인정되지 않고 건설사는 세입자가 아니므로 주택임대차보호법의 취지에 비추어 권리는 인정
되지 않습니다.
3. 건물이 멸실되면 우선변제권은 소멸하고 단지 동일시 되는 채권(분양권)등에 물상대위하게
될 가능성이 있습니다. 이는 이론적으로 검토해야 할 사항입니다.
4. 합의서를 받아도 임대인에 대한 채권적효력만이 있을 뿐인데이는 무의미한 일입니다.