2017년 2월에 모텔을 매입하여 지금 운영 중인데 건물 매매하려다가 매수자가 용도변경을 하러 구청에 갔다가 알게된 사항입니다. 건물 외벽인테리어와 돌출된 출입구, 옥상 가건물이 불법사항이라서 원상 복구 해야 한다는 건축과 설명을 듣게 되었습니다. 지금까지 불법이라는 것도 몰랐으며 매입시 매도자가 불법사항을 고지하지 않았으며 계약서에도 특이사항은 없었습니다. 원상복구시 비용이 철거와 다시 외장재로 인테리어 하려면 비용이 많이 듭니다. 이럴때 중개인과 매도자에게 손해배상을 청구 하려면 어떻게 해야 하나요? 매도자에게 연락 해보니 대수선 리모델링이 아니어서 불법인지 몰랐다고 합니다.
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건물의 불법 건축 사항을 고지하지 않고 매도한 중개인과 매도인에게 손해배상을 청구할 수 있는지 설명드립니다.
불법 건축물 미고지의 법적 책임을 설명드립니다. ① 매도인 책임: 매도인은 건물의 하자(불법 건축물 등)를 매수인에게 사전에 고지할 의무가 있습니다. 이를 숨기면 민법상 담보 책임(하자 담보 책임)이 발생합니다. ② 중개인 책임: 공인중개사는 매수인에게 중개 대상물의 법령상 제한 사항(불법 건축 여부 등)을 확인하여 고지할 의무가 있습니다. 고지를 이행하지 않으면 손해배상 책임이 있습니다. ③ 불법 건축 손해: 불법 건축물은 이행 강제금, 철거 명령 등 행정 제재를 받을 수 있어 재산상 손해가 발생합니다.
손해배상 청구 근거를 설명드립니다. ① 민법 하자 담보 책임: 매도인은 민법 제580조에 따라 매매 목적물의 하자에 대해 담보 책임을 집니다. ② 공인중개사법 위반: 중개인이 확인·설명 의무를 위반하면 공인중개사법 위반으로 손해배상 책임과 행정 제재를 받습니다. ③ 불법행위 손해배상: 고의·과실로 손해를 입혔다면 민법 제750조에 따라 손해배상을 청구합니다.
대처 방법을 안내드립니다. ① 증거 확보: 계약서, 중개 확인 설명서, 불법 건축 확인 서류를 보관합니다. ② 내용증명 발송: 매도인과 중개인에게 손해배상을 요구하는 내용증명을 발송합니다. ③ 민사 소송: 법원에 손해배상 소송을 제기합니다. ④ 법률 상담: 대한법률구조공단(132)에 문의하시기 바랍니다.