2017년 2월에 모텔을 매입하여 지금 운영 중인데 건물 매매하려다가 매수자가 용도변경을 하러 구청에 갔다가 알게된 사항입니다. 건물 외벽인테리어와 돌출된 출입구, 옥상 가건물이 불법사항이라서 원상 복구 해야 한다는 건축과 설명을 듣게 되었습니다. 지금까지 불법이라는 것도 몰랐으며 매입시 매도자가 불법사항을 고지하지 않았으며 계약서에도 특이사항은 없었습니다. 원상복구시 비용이 철거와 다시 외장재로 인테리어 하려면 비용이 많이 듭니다. 이럴때 중개인과 매도자에게 손해배상을 청구 하려면 어떻게 해야 하나요? 매도자에게 연락 해보니 대수선 리모델링이 아니어서 불법인지 몰랐다고 합니다.
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건물 매매 시 불법건축 사항(무허가 증축, 용도 위반 등)을 고지하지 않은 경우 매도인과 중개인의 책임에 대해 설명드립니다.
매도인의 책임을 설명드립니다. ① 하자담보 책임: 민법 제580조에 따라 매도인은 매매 목적물의 하자에 대해 책임을 집니다. 불법건축 사항은 법적 하자에 해당합니다. ② 사기: 알면서도 고지하지 않은 경우 사기죄(형법 제347조)가 성립할 수 있습니다. ③ 손해배상 청구: 매수인은 불법건축으로 인한 실제 손해(원상복구 비용, 가치 하락분 등)를 매도인에게 청구할 수 있습니다. ④ 계약 해제: 중대한 하자의 경우 매매 계약을 해제하고 대금을 반환받을 수 있습니다.
공인중개사의 책임을 설명드립니다. ① 공인중개사는 중개 대상물의 권리관계 및 법적 제한사항(불법건축 여부 포함)을 확인·설명할 의무가 있습니다(공인중개사법 제25조). ② 설명 의무 위반 시 손해배상 책임이 발생합니다. ③ 중개사 행정처분(자격 취소, 업무 정지 등)도 가능합니다.
손해배상 청구 방법을 안내드립니다. ① 매도인·중개사에게 내용증명으로 손해배상을 요청합니다. ② 거부 시 민사 소송을 제기합니다.