질문자께서는 상가 건물과 토지 소유권의 관계에 대하여 질문하신 것으로 보입니다. 건물의 소유권과 토지의 소유권은 별개로 구분됩니다. 따라서 질문자께서 건물의 소유권만을 취득하더라도 유효합니다. 따라서 건물에 관하여는 질문자가 유효하게 소유권을 취득하였으므로 임대차 계약을 체결할 수 있는 권한을 갖습니다. 전 건물주는 소유권을 상실하였는 바, 임대차 계약을 체결할 권한이 없습니다. 관련 법령은 민법 제186조(부동산물권변동의 효력) 및 상가건물 임대차보호법 제3조(대항력)입니다. 다만 건물 소유자가 임대인 지위를 승계하려면 임차인에 대한 임대차보증금 반환채무도 함께 승계해야 하므로(부동산 양도 시 임대인 지위의 당연승계 법리), 전 건물주와 현 임차인 사이의 기존 임대차계약 자체는 원칙적으로 새 건물주인 질문자님에게 승계되는 것이 원칙입니다. 전 건물주가 임의로 재계약을 체결한다면 이는 무권리자의 행위로서 질문자님에 대해 효력이 없다고 주장하실 수 있으며, 임대차 승계 관계를 명확히 하기 위해 현 임차인에게 소유권 변경 사실을 통지하시는 것이 안전합니다. 질문 내용만을 전제로 작성한 것이며, 구체적 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 등기부등본상 건물 소유권이 언제 이전되었는지, 증여계약서에 임대차보증금 반환채무 승계에 관한 별도 약정이 있었는지도 함께 확인해 보시면 향후 분쟁 예방에 도움이 됩니다. 만일 전 건물주가 이미 임차인과 재계약을 체결하여 보증금을 새로 수령했다면, 그 보증금 반환채무는 원칙적으로 전 건물주가 아닌 현재 소유자인 질문자님이 승계하게 되므로, 이 부분에 대해서도 전 건물주와 명확히 정산하시기 바랍니다.