상가임차인의 임대료 연체를 이유로 명도소송이 가능한지 설명드립니다. 차임연체 해지 요건을 설명드립니다. 상가건물임대차보호법 제10조의8에 따라, 임차인의 차임 연체액이 3기(3개월분)에 달하면 임대인은 별도의 최고(독촉) 절차 없이도 바로 계약을 해지할 수 있습니다. 질문자님의 경우 9월 20일자로 이미 3개월분 차임 연체가 실현되었다고 하셨으므로, 이 요건을 충족하여 계약 해지 및 명도소송이 가능한 상태로 보입니다. 코로나19 특례 규정과의 관계를 설명드립니다. ① 개정 특례의 취지: 언급하신 상가임대차보호법 개정 특례는 코로나19로 인한 경영난을 겪는 임차인을 보호하기 위해, 2020년 9월 29일부터 2022년 9월까지 발생한 연체 차임을 계약 해지·갱신 거절 사유인 '3기 연체'의 차임 연체액에 산입하지 않도록 한 것입니다(적용 시기는 법 개정 시점을 정확히 확인하셔야 합니다). ② 질문자님 사례의 시점: 9월 20일자로 3기 연체가 이미 실현되었다면, 특례 시행일 이전에 발생한 연체를 기준으로 한 것인지, 특례 적용 대상 기간에 해당하는지를 정확히 따져 보아야 합니다. 특례 시행일 이전에 이미 3기 연체 요건이 충족되었다면 명도소송 진행에 문제가 없을 가능성이 높습니다. 명도소송 진행 시 유의사항을 안내드립니다. ① 점유이전금지가처분 병행: 명도소송을 제기하더라도 소송 도중 임차인이 제3자에게 점유를 이전해 버리면 기존 소송이 무의미해질 수 있으므로, 반드시 점유이전금지가처분을 함께 신청하시기 바랍니다. ② 정확한 시점 확인: 특례 적용 여부에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 임대차 전문 변호사와 상담하여 특례 규정의 정확한 시행일과 적용 범위를 확인한 후 진행하시기 바랍니다.