집을 보기 전에 부동산중개업자가에게 가계약금으로 100만원을 지불하였습니다. 거래 불발시에는 가계약금을 무조건 받을 수 있게 해주겠다 해서 그렇게 진행 하게되었습니다. 그런데 어렵게 시간을 내서 집을 보고 나니 결정을 내리기 어려워서 중개인에게는 더 생각해보겠다 하였고, 휴무에 발품도 팔아보고 하면서 생각을 많이 했는데 그 집은 무리하게 대출을 받아서까지 살 필요가 없는 집이었고 이보다 나은 매물을 원했지만 중개인은 별도의 매물은 추천하지 않고 오직 이 집만 팔려고 하였습니다. 그리고 그냥 그대로 계약함을 다시 추천하면서 만약 계약을 하고 싶지 않으면 가계약금 100만원은 아마 못 돌려받게 될거라고 하고는 그후 연락이 되지 않고 있는 상태입니다. 부동산 중개인에게 준 가계약금을 돌려받을 수 없는건지요?
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가계약금 반환을 둘러쌓고 많은 분쟁이 발생하게 되는데, 우선 가계약금에 대한 대한 내용을 간단하게 정리하자면
1. 현재 대법원의 판례는 정식 계약금이 아닌 가계약금이라고 하더라도 계약금의 일부로 보고 계약파기 시 매도자는 매수인이 입금한 가계약금액이 아닌 정식 전체의 계약금의 배액을 매수인에게 배상하고, 매수인이 계약을 파기할 경우에는 입금한 가계약금이 아닌 정식 계약금 전부를 해약금으로 한다는 판결이며
2. 최근의 하급심에서의 판결은 부동산 가계약금은 매수자가 매도인에게 입금한 가계약금을 해약금으로 매수인 또는 임차인이 가계약금 입금 후 계약을 파기할 경우 입금한 금액을 해약금으로 하고, 반대로 매도인이나 임대인이 계약을 파기한 경우라면 입금받은 금액의 배액을 상대방에게 배상하라는 판결입니다.
우선 부동산 매매계약 또는 임대차계약은 매도인(임대인)과 하는 것이지, 부동산 공인중개사와 계약을 하는 것이 아니기 때문에 자칫 부동산 공인중개사의 말만 믿고 실제 계약주체인 매도인(임대인)에게 가계약금을 보낸 것이 아닌 공인중개사에게 보내시면 절대 안됩니다.
만약 공인중개사에게 입금한 뒤에 돌려받지 못하는 분쟁이 발생하였다면 공인중개사를 상대로 소액 금액을 가지고 정식 재판을 진행하기에는 현실적으로 어렵기 때문에 귀책사유가 있는 공인중개사에게 언제까지 입금한 가계약금을 반환하라는 내용증명을 보내시고 그 뒤에도 반환하지 않을 경우 입증자료가 확실한 경우라면 소액심판(받을 금액이 3천만원 이하인 경우 신청 가능)신청이 가능하므로 정식재판에 비해 몇 개월 내에 간편하게 법원의 판결을 받아 강제집행 등으로 반환받을 수 있으므로 참고 하시기 바랍니다.
가계약금을 입금하시기 전에 반드시 주의할 점은 입금은 부동산 공인중개사가 아닌 꼭 계약 당사자인 매도인 또는 임대인의 명의 계좌로 입금하시거나 공인중개사가 임대인 또는 매도인의 대리인일 경우 위임계약서 등을 꼼꼼히 확인 후 임대인 계좌로 입금하셔야 하며, 입금하시기 전에 본인이 입금하시는 이 가계약금이 정식 계약금의 일부로 입금하는 것인지, 아니면 계약 파기 시 해약금 또는 배상 받을 배액의 금액으로 적용되는지를 본인과 상대방측이 반드시 합의 하셔서 그 내용을 확인하였다는 서명 자료나 통화녹음 또는 그렇다는 확답의 문자메세지나 톡메세지 등을 받아 놓으셔서 입증자료를 가지고 있어야 한다는 점입니다.
즉, 나는 지금 입금하는 이 가계금을 총 계약하는 금액의 10% 가계약금을 대신해서 입금하는 것이다 또는 아니다그리고 입금하는 이 가계약금을 기준으로 내가 계약파기 할 경우 해약금으로 사용되고, 반대로 상대방측에서 일방적으로 계약파기할 경우에는 내가 입금한 가계약금의 2배인 배액을 입금하시면 된다"라고 분명하게 명시하시고 상대방으로 부터 그렇다" 라는 확답 동의를 얻는것이 가장 중요합니다. (반대로 입금하는 이 가계약금이 정식 계약금을 대신하는 것일 경우 이 부분을 꼭 상대측에게 인지시키고 확답을 받으시는 것이 중요합니다)
임대인과 상관없이 공인중개사의 일방적인 계약유치를 미끼로 고객의 가계약금을 유도해서 공인중개사가 받은 뒤 계약을 하지 않을 경우 돌려주지 않겠다는 등의 사례가 많는데, 이때 순순히 말로써 돌려달라고 할 경우 돌려주지 않는 경우가 대부분이기 때문에 20%나 30% 정도의 비용을 떼고 나머지 금액을 돌려받거나 아니면 전혀 수고한 부분이 없는데도 고객의 가계약금을 가로챌려는 경우라면 앞서 말씀드린대로 내용증명을 보낸 뒤 보통 15일 정도를 기준으로 이때까지 반환하지 않는다면 곧바로 소액심판을 신청해서 법적인 진행을 함과 동시에, 판결문을 받은 뒤부터 미 반환에 따른 법적이자 등은 물론 강제집행을 진행하겠다는 내용이 내용증명에 있을 경우 공인중개사로부터 되돌려 받을 가능성이 그 만큼 높아지게 됩니다.
참고로 일부 공인중개사중에서는 고객이 저렇게 본인의 명의로 내용증명을 보내더라도 돌려주지 않고 계속 버티다 보면 말뿐이고 실제로 법적으로 진행하는 경우가 없다보니 설마 법적 진행을 하겠어? 라며 고객의 요청이나 내용증명 등을 우숩게 알고 무시하는 경우가 있습니다.
이런 경우에는 본인 명의로 내용증명을 보내지 마시고 법무사나 법률사무소에 의뢰하시면 몇 만원이나 10만원 정도면 법률사무소 명의로 즉 법무사 OOO, 변호사 OOO 명의로 해당 공인중개사에게 내용증명이 발송이 되고 그 내용증명을 받아보는 공인중개사는 의뢰인이 아닌 실제 법률사무소 등에서 보내온 등기우편 내용증명을 읽어본 후에 아~ 내가 진짜 언제까지 반환해주지 않으면 법적 소송 진행 후 강제집행까지 진행되겠구나 싶어서 반환해주는 경우가 많기 때문에 참고하시기 바랍니다.