임대인으로, 2018년 12월 3일 월세계약 2년을 하여 2020년 12월 만료였습니다. 이후 월세 계약관련 만기일이 도래 후 별도 조치 없이 지내다 12월11일 임차인에게 3~4월 경 퇴실의사를 카톡으로 발송하였습니다. 임차인은 아무런 반응이 없었고 저 또한 개인사정으로 현재 4월까지 퇴실 없이 거주 중입니다. 이후 별다른 연락을 하지 않았는데 며칠전 임차인의 연락이 와 계속 거주를 하고 있으니 계약서를 작성하자고 합니다. 1. 이런 경우 계약만기 후 퇴실 의사를 밝혔는데 묵시적 갱신이 된 건가요? 임차인께서는 묵시적 갱신이 된 것이 아니라고 하십니다. 2. 현재 기준으로 3개월 후 퇴실하겠다고 하였을 때, 다음 세입자가 구해지지 않더라도 보증금을 받을 수 있나요? 3. 다음 세입자가 구해지지 않을 경우 3개월 치의 공실료를 낸다면 이사나가도 된다고 합니다. 7월에 이사를 하게 되더라고 3개월 공실료를 지불해야 하나요? 4. 계약서를 다시 작성하자고 하시는데 전 6-7월 경 이사하겠다고 말씀드린 상황입니다. 계약서를 작성해야 할까요?
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1. 임대인 임대차기간이 끝나기 6개월~1개월 전 갱신거절의 통지 등을 하지 않았다면 전 임대차와 동일한 조건으로 묵시적갱신이 된 것으로 봅니다.
2. 묵시적 갱신 후 임차인이 임대인에게 계약해지를 통지하였다면 그로부터 3개월 후 계약해지의 효력이 발생합니다. 3개월이 경과한 이후에는 새로운 임차인이 나타났는지 여부와 상관없이 보증금을 반환받을 수 있습니다.
3. 계약해지를 통보하고 3개월이 지나기 전까지는 임대료를 내야 합니다만, 계약해지의 효력이 발생한 이후에는 공실료를 지불하실 의무가 없습니다.
4. 기간의 정함이 있지 아니한 주택임대차 계약은 그 기간을 2년으로 봅니다.
질문자님의 상황이나 임대인의 주장을 이해하기 어려우나 별도의 계약서를 작성하셔야 할 사안은 아니라고 보여집니다.
위 짧은 글만으로는 질문자님의 상황이 불분명하나 처음 계약해지의 의사를 통지하신 12월 11일으로부터 3개월이 지난 시점에서 계약해지의 효력이 발생하였고, 이후 계약이 해지되었음에도 불구하고 보증금이 반환되지 않아 거주하고 계셨음을 주장해볼 수 있으리라 보여집니다. 임차권 등기를 고려해보시길 바라겠습니다.
주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신)
① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.
제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)
① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다.
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.