건물을 매수하였는데 불법 건축물이었고, 그로 인해 손해(이행강제금, 원상복구 비용 등)가 발생한 경우 전 건물주에게 책임을 물을 수 있는지 설명드립니다. 민법상 매도인의 하자담보책임(민법 제580조)에 따라, 매매목적물에 하자가 있고 매수인이 이를 알지 못했으며 알 수 없었던 경우, 매수인은 매도인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 불법 건축물이라는 사실은 건물의 법적 하자에 해당할 수 있습니다. 다만 계약 체결 당시 매수인이 불법 건축 여부를 확인할 수 있었는지(건축물대장 확인 등 통상적인 주의를 기울였다면 알 수 있었는지)가 중요한 쟁점이 됩니다. 만약 매도인이 불법 건축 사실을 알면서도 고지하지 않았다면 이는 더 무겁게 책임을 물을 수 있는 사유가 됩니다. 불법건축 사실을 매도인이 알고 있었으면서도 이를 고지하지 않았다면, 매수인은 이러한 사정을 몰랐다는 점을 입증하여 하자담보책임에 따른 손해배상을 청구하실 수 있습니다. 다만 매매계약 체결 당시 건축물대장이나 등기부등본 등을 통해 불법건축 여부를 확인할 수 있었는지, 그리고 계약서에 관련 특약이 있었는지도 함께 살펴보아야 합니다. 이행강제금이나 벌금이 실제로 부과되기 전이라면, 우선 관할 구청에 위반 사항을 신고하거나 원상복구 계획을 협의하여 부과액을 최소화하는 것도 중요하며, 이후 발생한 비용에 대해 전 건물주를 상대로 손해배상청구소송을 제기하시길 권해드립니다. 이행강제금은 시정 시까지 반복적으로 부과될 수 있으므로, 방치할수록 비용 부담이 커질 수 있습니다. 원상복구를 완료하여 이행강제금 부과를 중단시킨 후, 이미 지출한 비용과 향후 발생할 비용을 정리하여 전 건물주에게 손해배상을 청구하시는 것이 실무적으로 효율적인 대응 순서입니다. 소송 전 건축사나 변호사를 통해 위반 정도와 원상복구 범위를 먼저 파악해 보시길 권해드립니다.