상가건물 임대차 계약은 2012년 4월에 5년 계약을 하였고 5년 계약이 만료된 시점인 2017년 3월 31일에는 따로 갱신에 관한 계약서는 작성 하지 않고 당초 계약한 보증금 및 임대료 그대로 묵시적 갱신을 하여 사용해 왔습니다. 그러다 2020년 초부터 해당 임차인에게 매매를 고려중이니 내년 계약기간이 되면 퇴실을 요청 했고, 임차인도 알겠다는 답변을 줬습니다. 그리고 올해 3월이 되었는데 상가 임대차 보호법 개정을 이유로 총 계약기간 10년을 주장하며 내년 3월 말에 퇴실을 하겠다고 주장을 하고 현재 계속 사용을 하고 있습니다. 이런 임차인의 주장이 맞는건가요? 명도소송을 하더라도 본인들의 영업권이 있어서 손해배상을 해야한다는데 정상적으로 퇴실 요청하고 만기가 됐는데도 영업권에 관한걸 손해 배상을 해야 하나요?
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1. 2018. 10. 16. 상임법이 개정되면서 갱신요구권 보장기간이 기존 5년에서 10년으로 연장되었습니다.
그 적용범위에 관하여, 아래 인용한 대법원 판결례에 따라, 질의주신 사례는 2018. 10. 16. 이전에 이미 기존 상임법이 보장하던 5년의 갱신요구기간을 전부 사용한 상태이므로 10년을 보장한다고 보기는 어렵다고 생각됩니다.
게다가 이 사안은 2020년에 이미 2021년 계약기간 만료시 퇴거(임대차계약 종료)를 합의한 사안으로 보여지네요(해당 합의사실을 증명할 자료는 가지고 계시겠지요?).
2. 계약기간이 만료되었는데 퇴거하지 않아 임대인이 명도소송을 하는 경우 계약기간 만료 이후는 사실상 불법점거에 해당하므로 영업이익 등 보전해 줄 의무는 없으며, 계약기간 만료일 이후 점거(장사하는 등 영업활동 하는 것을 의미)에 대하여 부당이득 및 이자까지도 물으려면 계약기간만료일에 보증금 전액은 일단 공탁(또는 임의지급)하시고 명도소송 하시는 것이 좋습니다.