전세사기의 경우, 전세계약 체결 당시에 이미 전세금을 반환하지 않고 편취할 의사가 있어야 합니다. 즉, 전세계약 체결 당시에 이미 채무초과 상태이거나, 전세금을 바로 채무 변제에 활용했다는 등의 사정을 입증해야 합니다. 한편 전세금의 경우에는 매각기준 권리와의 선후를 따져봐야 합니다. 등기부, 전입확정일자 등의 비교가 필요합니다. 한편 최우선 변제권이 있는 소액임차인에 해당한다면 이를 돌려받을 수도 있을 것입니다. 조금 더 설명드리면, 집주인이 단순히 전세금을 돌려주지 못하고 잠적한 것만으로는 곧바로 사기죄가 성립하지 않습니다. 사기죄가 되려면 계약 당시부터 보증금을 반환할 의사나 능력이 없으면서 이를 속이고 계약을 체결한 '기망'이 입증되어야 하기 때문입니다. 다만 계약 당시 이미 집이 과도한 대출·압류로 반환이 불가능한 상태였거나, 여러 세입자에게 동일한 방식으로 보증금을 받은 정황 등이 있다면 사기로 고소하실 여지가 있으니, 등기부등본상 근저당·가압류 내역과 계약 경위 자료를 확보해 두시는 것이 좋습니다. 보증금 회수와 관련해서는 형사고소와 별개로 민사적 대비가 더 중요합니다. 건물이 경매로 넘어갈 상황이라면, 질문자님께서 대항력(주택 인도 + 전입신고)과 우선변제권(확정일자)을 갖추고 계신지가 핵심입니다. 전입신고와 확정일자를 받아두셨다면 경매 배당 절차에서 후순위 채권자보다 우선하여 보증금을 배당받으실 수 있고, 보증금 규모와 지역 기준에 따라 소액임차인 최우선변제 대상이 되면 일정액을 다른 권리자보다 먼저 돌려받으실 수 있습니다. 따라서 지금 하실 일은 ① 등기부등본으로 선순위 권리관계를 확인하고, ② 본인의 전입일·확정일자를 점검하여 배당 순위를 파악하며, ③ 경매가 개시되면 배당요구 종기 내에 반드시 '배당요구'를 신청하는 것입니다. 경매를 마냥 기다리기보다 임차권등기명령 등 권리 보전 조치도 검토하실 수 있으니, 계약서·등기부·전입 및 확정일자 자료를 정리하여 부동산 전문 변호사나 대한법률구조공단(132)과 상담해 대응하시길 권해드립니다.