우선 주택임대차보호법에서는 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우 그 기간이 끝날 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본며, 그 기간은 2년으로 본다고 규정하고 있습니다. 그러나 임차인은 위와 같이 묵시적으로 갱신된 경우에도 언제든지 임대인에게 계약해지통지를 할 수 있으며, 임대인이 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다. 본건의 경우 귀하가 임대인과 사이에 계약을 연장하기로 합의한 사실이 있으면 그 기간까지 사용해야할 의무가 있으며, 임대인의 동의가 있으면 다음 세입자가 들어올 때까지 차임을 지급하기로 하고 나갈 수 있습니다. 그러나 앞서 본 바와 같이 서로 갱신거절의 통지를 하지 않아 묵시적으로 갱신된 경우라면 귀하가 언제든지 게약해지 통지를 할 수 있으며, 그로 부터 3개월 후에는 계약해지의 효력이 발생하므로 이후 차임을 지급하지 않아도 되며, 보증금도 돌려달라고 할 수 있습니다. 다만 임대인은 계약존속중 목적물을 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무가 있으므로 그 동안 제대로 수선을 해지 않은 점을 이유로 귀하가 계약해지를 할 수 도 있습니다. 질문자님의 상황에 적용하여 핵심을 정리해 드리면, 별도로 '계약을 몇 년 더 연장하기로 합의'한 것이 아니라 서로 아무런 통지 없이 기간이 지나 '묵시적으로 갱신'된 경우라면, 임차인은 남은 기간(12개월)에 얽매이지 않고 언제든지 임대인에게 해지를 통지할 수 있습니다. 그리고 임대인이 그 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 해지 효력이 발생하여, 그 이후에는 월세를 낼 의무가 없고 보증금도 돌려받으실 수 있습니다. 즉 질문자님께서 걱정하시는 '다음 세입자가 들어올 때까지 내가 월세를 내야만 나갈 수 있는지'는, 명시적으로 재계약(기간 약정)을 한 경우에 주로 해당하는 것이고, 묵시적 갱신 상태라면 그렇게 하지 않아도 해지통지 후 3개월이면 계약을 끝낼 수 있습니다. 따라서 먼저 지금의 계약 상태가 '명시적 재계약'인지 '묵시적 갱신'인지를 확인하시는 것이 가장 중요합니다. 여기에 더해, 처음 입주 때부터 누수·곰팡이 등 하자가 심한데도 임대인이 수선 의무를 이행하지 않은 사정이 있으므로, 이는 임대인의 의무 불이행을 이유로 한 해지 주장의 근거가 될 수도 있습니다. 다만 하자 정도와 수선 요청 경위에 따라 판단이 달라지므로, 하자 사진·수리 요청 내역(문자 등)을 증거로 남겨 두시는 것이 좋습니다. 우선 임대인에게 해지 의사를 문자·내용증명 등 증거가 남는 방법으로 통지하시고, 3개월 후 보증금 반환을 요구하시면 됩니다. 임대인이 보증금 반환을 미루면 임차권등기명령 등 보전 조치를 검토하실 수 있으니, 계약 상태가 애매하거나 분쟁이 생기면 주택임대차분쟁조정위원회나 대한법률구조공단(132)의 도움을 받으시길 권해드립니다.