임차인의 전세계약갱신요구를 임대인이 거부하는 경우 대처 방법을 설명드립니다. 주택임대차보호법에 따른 계약갱신요구권을 설명드립니다. ① 갱신요구권: 임차인은 계약 만료 전 2개월~6개월 사이에 1회에 한하여 계약 갱신을 요구할 수 있습니다. ② 임대인 거부 제한: 임대인은 정당한 사유(본인 또는 직계존비속 실거주 등) 없이 갱신을 거부할 수 없습니다. 임대인이 거부할 수 있는 정당한 사유를 안내드립니다. ① 임대인(또는 직계존비속)이 실거주 목적으로 사용하려는 경우. ② 임차인이 3회(2기) 이상 임대료를 연체한 경우. ③ 임차인이 임대인의 동의 없이 전대한 경우. ④ 임차인이 고의로 주택을 파손한 경우. 부당 거부 시 대처를 안내드립니다. ① 실거주 이유 허위 확인: 임대인이 실거주를 이유로 거부했으나 다른 임차인에게 재임대하면 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다. ② 내용증명 발송: 갱신요구 의사를 서면으로 통보하고 거부 시 근거를 요구합니다. ③ 법원 소송: 갱신요구권 침해에 대해 손해배상 소송을 제기합니다. 질문자님께서 물으신 핵심('임대인이 직계비속 실거주를 이유로 갱신을 거부한 뒤, 그 직계비속과 전세계약을 하는 것이 문제가 되지 않는지')에 대해 정리해 드리면, 이는 상황에 따라 다릅니다. 임대인이 '직계비속(자녀 등)이 실제로 그 집에 들어와 산다'는 이유로 기존 임차인의 갱신을 거절한 것이므로, 그 거절이 정당하려면 실제로 그 직계비속이 '실거주'해야 합니다. 만약 임대인이 자녀를 실거주시키겠다며 기존 임차인을 내보낸 뒤, 실제로는 그 자녀가 거주하지 않고 다른 사람에게 세를 놓는다면 이는 '실거주를 가장한 허위 갱신거절'로서 문제가 됩니다. 이 경우 종전 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 그런데 질문자님께서 물으신 것처럼 '임대인의 직계비속과 새로 전세계약을 하는 것'이 애매한 부분입니다. 여기서 '전세계약'이 누구와 누구 사이의 것인지에 따라 판단이 달라집니다. ① 만약 임대인의 직계비속이 그 집에 실제로 들어와 '거주'하는 것이라면(임대인 소유 집에 자녀가 사는 것), 이는 애초에 갱신거절 사유였던 '직계비속 실거주'에 부합하므로 문제가 되지 않습니다. ② 그러나 임대인의 직계비속이 실제 거주가 아니라 '제3자에게 다시 세를 놓기 위한' 형식적 계약이거나, 실거주 의사 없이 명의만 빌려 다른 임차인을 들이는 것이라면, 이는 실거주를 가장한 것이 되어 종전 임차인에게 손해배상 책임이 발생할 수 있습니다. 즉 핵심은 '그 직계비속이 실제로 그 주택에 실거주하는가'입니다. 실거주가 진정한 것이라면 문제되지 않고, 실거주를 가장한 것이라면 종전 임차인에 대한 손해배상 문제가 생깁니다. 또한 실거주를 이유로 갱신을 거절한 경우, 그 임대인은 통상 갱신 요구가 있었던 기간(갱신되었더라면 존속했을 기간, 보통 2년) 동안 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하지 않아야 하며, 이를 어기면 종전 임차인이 손해배상을 청구할 수 있습니다. 정리하면, ① 임대인의 직계비속이 실제로 실거주하는 것이라면 문제되지 않으나, ② 실거주를 가장하여 사실상 다른 임차인을 들이거나 형식적으로만 직계비속과 계약하는 것이라면 종전 임차인에 대한 손해배상 문제가 생길 수 있습니다. 구체적 사정(누가 실제로 거주하는지, 계약의 실질)이 관건이므로, 종전 임차인 입장이시라면 실거주 여부를 확인하시고, 임대인 입장이시라면 실거주 요건을 실제로 갖추셔야 합니다. 다툼이 생기면 주택임대차분쟁조정위원회나 대한법률구조공단(132)의 도움을 받으시길 권해드립니다.