부동산등기부등본 갑구의 소유권자 항목에 소유자가 개인이 아니라 '법인'으로 되어 있어야만 법인 소유이고, 만약 소유자가 '개인(사람 이름)'으로 되어 있다면 개인 소유 건물입니다. 즉 등기부상 소유자가 개인 이름으로 되어 있다면 그 부동산은 그 개인의 소유이지, 법인 소유가 아닙니다. 따라서 소유자가 개인으로 되어 있는 경우에는 임대차(전세)계약의 임대인이 반드시 등기부상 소유주와 일치하도록 계약서를 작성하셔야 합니다. 그리고 소유주와 직접 거래하시고, 만약 대리인이 나올 경우에는 그 대리인의 대리권한을 위임장(인감증명서 첨부 등)을 통해 반드시 확인하셔야 합니다. 개인과 거래하는 경우라면 굳이 법인등기부까지 확인할 필요는 없습니다. 조금 더 정리해 드리면, 질문자님께서 '법인 명의 매물이라고 들었는데 등기부에는 사람(대표자) 이름으로 되어 있어 혼란스럽다'고 하셨는데, 부동산의 소유자는 '등기부등본에 기재된 명의'가 기준입니다. 부동산이 법인 소유라면 등기부 갑구에 그 법인의 상호(회사명)와 법인등록번호가 소유자로 기재되어야 합니다. 만약 등기부에 회사명이 아니라 개인(대표자 개인) 이름으로 소유자가 적혀 있다면, 그 부동산은 법인이 아니라 그 개인의 소유입니다. 부동산 중개인이 '법인 명의'라고 말했더라도, 실제 법적 소유자는 등기부 기재대로 판단해야 하므로, 등기부상 명의가 개인이면 그 개인과 계약하는 것입니다. 즉 '법인 명의라서 대표자 개인 이름으로 등기된다'는 것은 맞지 않습니다. 따라서 계약 전 확인하실 사항을 정리해 드리면 다음과 같습니다. 첫째, 부동산등기부등본(등기사항전부증명서)을 직접 발급받아 갑구(소유권)의 소유자가 개인인지 법인인지 확인하시고, 계약 상대방(임대인)이 그 등기부상 소유자와 일치하는지 반드시 확인하십시오. 둘째, 소유자가 개인이면 그 개인과 직접 계약하시고, 대리인이 나오면 위임장·인감증명서로 대리권을 확인하십시오. 셋째, 소유자가 법인이면 그 법인의 법인등기부등본을 발급받아 대표자·법인 상태를 확인하고, 실제 계약자(대표이사 또는 위임받은 자)의 권한을 확인하셔야 합니다. 넷째, 등기부 을구(근저당권·전세권 등)를 확인하여 선순위 담보(대출)가 얼마나 잡혀 있는지, 보증금 회수에 위험이 없는지 반드시 점검하십시오. 다섯째, 전입신고와 확정일자를 갖추어 대항력·우선변제권을 확보하시고, 필요하면 전세보증금반환보증(보증보험)에 가입하시는 것이 안전합니다. 질문자님께서 물으신 '전세보증금 보험을 들면 법인이 파산해도 돈을 돌려받을 수 있는지'에 대해서는, 전세보증금반환보증에 가입하면 임대인(개인이든 법인이든)이 보증금을 돌려주지 못하는 경우 보증기관(주택도시보증공사 HUG, SGI서울보증 등)이 대신 보증금을 지급하므로, 임대인의 파산 등으로 인한 미반환 위험에 대비할 수 있습니다. 다만 가입 요건(주택 유형, 보증금 한도, 선순위 채권 규모 등)을 충족해야 하므로, 계약 전에 가입 가능 여부를 확인하시는 것이 중요합니다. 정리하면, 소유자는 등기부 명의대로 판단하며, 개인 명의면 그 개인과 계약하고, 등기부(갑구·을구) 확인, 대리권 확인, 전입·확정일자 확보, 보증보험 가입 등으로 보증금을 보호하시길 권해드립니다.