8천만 원에 800만 원이면 통상 계약금(매매대금의 10%)에 해당하는 금액이어서, 형식상으로는 가계약금이 아니라 계약금 전부를 받은 것으로 볼 여지도 있습니다. 그렇지만 매매계약이 성립하려면 계약의 중요 부분에 관하여 의사의 합치가 이루어져야 하는데, 이 사안은 아직 그 단계에 이르지 않은 것으로 보입니다. 목적물(빌라)과 매매가(8천만 원)는 정해졌지만, 중도금과 잔금의 지급 기일·지급 방법, 소유권이전등기일이나 인도일 등 계약의 나머지 중요 조건들은 정하지 않았고, 본계약 체결 예정일도 '다음 주 중'으로만 대략 이야기된 상태로 아직 확정되지 않았습니다. 이처럼 계약의 중요 부분에 대한 합의가 완결되지 않았다면 매매계약이 완전히 성립되었다고 보기 어렵고, 그렇다면 지급받은 800만 원만 반환하면 될 것으로 보입니다. 조금 더 설명드리면, 매매계약이 정식으로 성립한 뒤에 매도인이 이를 파기(해제)하려면, 계약금을 받은 매도인은 그 '배액(2배)'을 상환하고 해제할 수 있습니다(민법상 계약금 해제). 즉 800만원을 받았다면 1,600만원을 돌려주어야 파기가 가능한 것이 원칙입니다. 질문자님께서 걱정하시는 '배액배상'이 바로 이것입니다. 그러나 이러한 배액상환 규정은 '매매계약이 유효하게 성립'한 것을 전제로 합니다. 만약 아직 계약이 성립하지 않은 '가계약' 단계에 불과하다면, 배액상환 의무 없이 받은 돈(800만원)만 돌려주면 되는 경우가 많습니다. 계약 성립 여부는 앞서 말씀드린 대로 '중요 부분에 대한 합의가 이루어졌는지'로 판단하는데, 이 사안은 매매가만 정했을 뿐 지급 일정·방법, 등기·인도 시기 등이 정해지지 않았고 계약서 작성·본계약일도 확정되지 않았으므로, 아직 완전한 계약이 성립했다고 보기 어려운 측면이 있습니다. 다만 유의하실 점은, ① 800만원이 매매가의 10%에 해당하는 통상적인 계약금 액수라는 점, ② 목적물과 매매가라는 핵심 요소는 합의되었다는 점 때문에, 상대방(매수인) 측에서는 '이미 계약이 성립했으니 배액을 상환하라'거나 '가계약금은 몰취(반환 거부)해야 한다'는 식으로 다툴 여지가 있다는 것입니다. 계약 성립 여부는 개별 사정(당사자의 의사, 관행, 가계약금의 성격에 관한 합의 내용 등)에 따라 법적 판단이 갈릴 수 있는 부분입니다. 특히 이 사안에서는 ① 매매가가 유선상으로만 이야기되었고, ② 가계약서 작성이나 관련 문자 교환이 없다는 점이 오히려 '아직 확정적 계약이 성립하지 않았다'는 주장에 유리하게 작용할 수 있습니다. 서면 합의가 없고 구두로 대략적인 이야기만 오간 상태라면 계약의 구속력이 약하다고 볼 여지가 있기 때문입니다. 정리하면, ① 아직 계약의 중요 부분에 대한 합의가 완결되지 않은 것으로 보이므로 받은 800만원만 반환하면 될 가능성이 있으나, ② 800만원이 계약금 액수에 해당하고 목적물·가격은 합의된 점 때문에 상대방이 계약 성립·배액상환을 주장하며 다툴 여지도 있습니다. 재개발 이슈로 시세 차이가 커 분쟁 가능성이 있으므로, 그동안의 정황(구두 합의 내용, 가계약금의 성격 등)을 정리하여 부동산 전문 변호사와 상담해 반환 범위와 대응 방법을 확인하신 뒤 진행하시길 권해드립니다.