아파트를 매도한 후 매수인이 하자보수를 요청하는 경우, 매도인에게 그 의무가 있는지 설명드립니다. 결론부터 말씀드리면, 매도인은 매매 목적물(아파트)의 하자에 대하여 매수인에게 '하자담보책임'을 지는 것이 원칙이므로, 그 하자가 시공사의 시공 잘못에서 비롯된 것이라 하더라도 매도인은 원칙적으로 매수인에 대해 책임을 지고, 매도인은 그 후 시공사 등에게 다시 구상(비용 청구)하는 구조가 됩니다. 먼저 매도인의 하자담보책임을 설명드립니다. 민법상 매매의 목적물에 하자가 있는 경우, 매도인은 매수인에게 하자담보책임(민법 제580조 등)을 집니다. ① 이 책임은 매도인에게 고의·과실이 없더라도 인정되는 '무과실책임'입니다. 즉 매도인이 그 하자를 몰랐더라도 책임을 질 수 있습니다. ② 하자의 원인이 매도인이 만든 것이 아니라 건축 당시 시공사의 시공 누락에서 비롯된 것이더라도, 매도인과 매수인 사이의 매매계약에서는 매도인이 매수인에 대해 하자담보책임을 지는 것이 원칙입니다. ③ 따라서 매도인은 매수인에게 하자보수(또는 그에 갈음하는 손해배상)를 해 주고, 그 비용은 다시 하자의 원인을 제공한 시공사 등에게 청구(구상)하는 방법으로 해결하게 됩니다. 다만 하자담보책임에는 몇 가지 요건·한계가 있으므로, 구체적 사정을 따져 보아야 합니다. ① 하자의 존재: 문제된 사정(전선 시공 누락으로 인버터 에어컨이 정상 작동하지 않는 것)이 매매 목적물의 '하자(통상 갖추어야 할 품질·성능을 갖추지 못한 것)'에 해당하는지 검토가 필요합니다. 다른 세대는 정상인데 해당 세대만 전선 시공이 누락되어 최신 에어컨을 정상적으로 쓸 수 없다면, 하자로 볼 여지가 있습니다. ② 매수인의 선의·무과실: 매수인이 계약 당시 그 하자를 알았거나 과실로 알지 못한 경우에는 하자담보책임을 물을 수 없습니다. ③ 권리행사 기간: 매수인은 그 하자를 안 날부터 6개월 내에 권리를 행사해야 합니다(민법 제582조). ④ 특약의 존재: 매매계약서에 '현 상태 그대로 매매하며 매도인은 하자담보책임을 지지 않는다'는 취지의 특약이 있다면, 원칙적으로 그 특약이 우선하여 매도인의 책임이 배제될 수 있습니다(다만 매도인이 알면서 고지하지 않은 하자에 대해서는 특약에도 불구하고 책임이 남을 수 있습니다). 질문자님의 사정(본인도 청약이 아닌 매수로 입주하였고, 구형 에어컨을 사용해 이 문제를 몰랐다)과 관련하여 정리해 드립니다. ① 매도인이 그 하자를 몰랐다는 사정만으로는 하자담보책임을 면하기 어렵습니다(무과실책임이므로). ② 다만 위에서 본 것처럼, 계약서의 하자담보책임 배제 특약 유무, 매수인의 인식 여부, 권리행사 기간 등에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 따라서 대응 방법으로는, ① 우선 매매계약서에 하자담보책임 관련 특약(현 상태 매매, 책임 배제 등)이 있는지 확인하시고, ② 문제된 하자가 매도인의 하자담보책임 대상인지(하자의 정도, 매수인의 인식 여부, 안 날부터 6개월 내 청구인지 등)를 검토하시며, ③ 매도인의 책임이 인정될 여지가 있다면, 매수인에게 보수(또는 손해배상)를 해 준 뒤 그 원인을 제공한 시공사(또는 하자보수 책임이 있는 자)에게 구상(비용 청구)하는 방향으로 진행하시고, ④ 시공사에 대해서는 공동주택 하자담보책임(집합건물법·공동주택관리법상 하자보수 청구 등) 적용 여부도 함께 검토하시기 바랍니다. 정리하면, 매도인은 하자의 원인이 시공사에 있더라도 원칙적으로 매수인에 대해 하자담보책임을 지므로, 매수인에게 보수해 주고 시공사에 구상하는 것이 원칙입니다. 다만 계약서의 책임 배제 특약, 매수인의 인식, 권리행사 기간(안 날부터 6개월) 등에 따라 결론이 달라질 수 있으니, 계약서를 지참하여 변호사와 상담하시길 권해드립니다.