월세(임대차) 계약서에 '임차인은 선순위 권리(근저당권·임차권 등)로 인하여 경매 등이 실행될 경우 임차보증금의 전부 또는 일부를 반환받지 못할 수도 있음을 확인한다'는 특약이 있어 걱정하시는 상황에 대해, 질문자님의 질문에 나누어 답변드립니다. 먼저 그 특약의 의미를 설명드립니다. ① 이 특약은 '해당 주택에 선순위 권리(먼저 설정된 근저당권 등)가 있어서, 만약 경매가 실행되면 배당 순위에 따라 임차인이 보증금을 전부 배당받지 못할 수도 있다'는 '경매 시의 배당 순위에 관한 일반적인 위험을 설명·확인'하는 내용에 불과합니다. ② 이 특약을 '임차인이 배당받지 못한 나머지 보증금에 대한 채무(임대인의 반환 의무)를 면제해 준다'는 의사표시로 보기는 어렵습니다. ③ 즉 이 특약이 있다고 하여, 집이 경매로 넘어가 임차인이 보증금 중 일부만 배당받고 나머지를 받지 못했을 때, 그 나머지 보증금을 임대인에게 청구할 수 없게 되는 것은 아닙니다. 경매에서 배당받지 못한 나머지 보증금은 여전히 임대인에게 반환을 청구할 수 있습니다(다만 임대인의 자력이 없으면 현실적 회수는 별개의 문제입니다). 이제 질문자님의 세 가지 질문에 답을 드립니다. 1. '임대인이 바뀌면 계약기간이 끝나기 전에 강제로 집을 나가야 하는지'에 대해서는, 그렇지 않습니다. 주택임대차보호법상, 임차주택의 소유자(임대인)가 바뀌더라도, 대항력(주택의 인도 + 전입신고)을 갖춘 임차인은 새 임대인(양수인)에게 임대차를 주장할 수 있고, 새 임대인은 종전 임대인의 임대차상 권리·의무를 승계합니다. 따라서 임대인이 바뀌었다는 이유로 계약기간이 끝나기 전에 나가야 할 의무는 없습니다. 2. '임대인이 바뀌면 현 계약서의 효력은 어떻게 되는지'에 대해서는, 계약서의 효력은 그대로 유지됩니다. 새 임대인이 종전 임대차계약상의 지위를 승계하므로, 종전 계약 조건(보증금·차임·기간 등)이 그대로 새 임대인에게 승계되어 유지됩니다. 즉 임대인이 바뀌어도 계약을 다시 쓸 필요는 없고 기존 계약이 유효합니다. 3. '보증금(300만 원)을 지킬 방법이 있는지'에 대해서는, 다음과 같습니다. ① 질문자님께서는 이미 실거주(주택 인도) 중이고 전입신고를 완료하셨으며, 확정일자도 오늘 받으셨으므로, 대항력과 우선변제권을 갖추어 가고 있는 상황입니다(전입신고 다음 날 0시부터 대항력 발생, 확정일자로 우선변제권 확보). ② 특히 보증금이 300만 원으로 소액이므로, '소액임차인 최우선변제' 요건에 해당할 여지가 있습니다. 소액임차인 최우선변제란, 일정 금액 이하의 소액 보증금 임차인이 주택임대차보호법상 요건(대항요건: 경매개시결정 등기 전까지 주택 인도 + 전입신고를 갖추고 배당요구를 하는 것 등)을 갖춘 경우, 선순위 근저당권자보다도 먼저 보증금 중 일정액을 최우선으로 배당받을 수 있는 제도입니다. ③ 따라서 질문자님이 이 요건을 갖추면, 설령 경매가 실행되더라도 300만 원의 보증금(또는 그중 최우선변제 한도 내 금액)을 선순위 근저당권자보다 우선하여 배당받을 수 있어, 보증금을 지키는 데 유리합니다. 다만 소액임차인 최우선변제의 구체적 적용 금액·요건은 주택 소재지와 근저당 설정 시점 등에 따라 정해지므로, 본인이 그 요건을 충족하는지 확인이 필요합니다. 따라서 대응 방법으로는, ① 이 특약은 경매 시 배당 위험을 설명한 것일 뿐 보증금 반환 채무를 면제한 것이 아니므로, 경매 시 배당받지 못한 나머지 보증금은 임대인에게 청구할 수 있음을 이해하시고, ② 임대인이 바뀌어도 대항력을 갖춘 임차인은 계약기간 동안 거주할 수 있고 계약도 유지되며, ③ 보증금 300만 원은 소액임차인 최우선변제 대상이 될 수 있으므로, 이미 하신 전입신고·확정일자·실거주(대항요건)를 계속 유지하시고, ④ 본인이 소액임차인 최우선변제 요건에 해당하는지(해당 지역 기준 등)를 확인하시기 바랍니다. 구체적인 판단이 필요하면 주택임대차 관련 상담(대한법률구조공단 132 등)을 받으시는 것이 좋습니다. 정리하면, 문제의 특약은 경매 시 배당 위험을 설명한 것일 뿐 보증금 반환 의무를 면제한 것이 아니고, 임대인이 바뀌어도 대항력 있는 임차인은 계약기간 동안 거주할 수 있으며 계약도 유지됩니다. 특히 300만 원 보증금은 소액임차인 최우선변제 대상이 될 수 있으니, 전입신고·확정일자·실거주 요건을 유지하시길 권해드립니다.