현재 월세 1년 계약한지 약 2달 지났습니다. 계약 당시 제대로 보지 못했던 특약사항 때문에 맘이 걸리는데요. [임차인은 위 부동산에 존재하는 선순위권리(근저당권,임차권 등)로 인하여 경매 등이 실행될 경우 임차보증금의 전부 또는 일부를 반환받지 못할 수도 있음을 확인한다.] 위 특약사항의 경우 경매 등이 실행 되었을 때 발생하는 상황에 대해 질문드립니다. 1. 임대인이 바뀔 경우 계약기간 끝나지 전에 강제로 집을 나가야 하는 경우가 생기나요? 2. 임대인이 바뀔 경우 현 계약서의 효력은 어떻게 되는건가요? 3. 보증금이 삼백만원인데 제 보증금을 지킬 방법은 있나요? 현재, 실거주 중이며 전입신고는 완료했습니다. 확정일자는 금일 제출했고 현재 처리중 상태입니다.
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위 특약은 일반적인 경매 순위에 따른 배당의 내용을 설명한 것이고 위 특약이 배당 받지 못한 금액에 대한 채무면제의 의사표시로 보기는 어려울 것 같습니다. 즉 집이 경매로 넘어갔는데 경매낙찰가가 낮아 글쓴이가 일부 보증금만 받고 전부 배당받지 못해도 임대인에게 여전히 남은 보증금을 돌려달라고 할 수 있을 것입니다.
1. 주택임대차보호법은 임대인이 바뀌는 경우 전 임대인의 권리의무를 승계한다고 하고 있습니다. 계약 만료 전 나가야 할 의무는 없습니다.
2. 계약서의 효력은 그대로 유지됩니다.
3. 보증금이 300만원이라면 소액임차인최우선변제 요건에 해당할 여지가 있고 이 경우 1순위 근저당권자보다 경매에서 먼저 배당받을 수 있습니다. (주임법상 요건을 갖추어야 함.)