부동산 매매계약에서 '계약금에 의한 해제(해약)'가 언제까지 가능한지, 즉 어느 시점을 넘기면 계약금을 포기(또는 배액 상환)하는 방법으로 계약을 해제할 수 없게 되는지에 관하여 설명드립니다. 먼저 원칙을 설명드립니다. 민법 제565조에 따라, 매매계약에서 당사자 일방이 계약 당시 계약금(해약금)을 교부한 경우, '당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지'는 ① 계약금을 교부한 자(매수인)는 이를 포기하고, ② 계약금을 받은 자(매도인)는 그 배액을 상환하고, 계약을 해제할 수 있습니다. 즉 '이행에 착수하기 전'까지는 계약금 해제가 가능하고, '이행에 착수한 후'에는 계약금에 의한 해제가 불가능해집니다. 여기서 핵심은 '이행의 착수'가 언제인지입니다. ① 실무상 '이행의 착수'는 통상 '중도금의 지급'을 기준으로 봅니다. 즉 매수인이 중도금을 지급하면(또는 매도인이 이를 수령하면) 이행에 착수한 것으로 보아, 그 이후에는 계약금을 포기·배액상환하는 방법으로 계약을 해제할 수 없습니다. ② 따라서 '중도금을 지급하기 전까지는 해약이 가능하다'는 것은 이러한 의미(중도금 지급 = 이행의 착수)에서 맞는 설명입니다. 질문자님께서 정리하신 두 가지 명제를 살펴보겠습니다. ① '중도금을 지급하기 전까지는 해약이 가능하다': 중도금 약정이 있는 경우에 맞는 설명입니다. 중도금 지급이 이행의 착수이므로, 중도금 지급 전까지 해약이 가능합니다. ② '잔금을 받기 전까지는 해약이 가능하다': 이는 '중도금 약정이 없는 경우'에 적용되는 이야기입니다. 중도금 약정이 없으면 중도금 지급이라는 이행의 착수가 없으므로, 그다음 단계인 '잔금 지급'이 이행의 착수가 됩니다. 따라서 중도금 약정이 없는 계약에서는 잔금 지급 전까지 해약이 가능한 것입니다. 즉 두 명제는 '중도금 약정이 있는지 없는지'에 따라 각각 적용되는 것으로 이해하시면 됩니다. 정리하면, ① 중도금 약정이 있는 계약이라면, 일단 중도금이 지급되면 이행에 착수한 것이므로 그 이후에는 계약금에 의한 해약이 불가능합니다(중도금 지급 전까지만 해약 가능). ② 중도금 약정이 없는 계약이라면, 잔금 지급이 이행의 착수가 되므로 잔금 지급 전까지 해약이 가능합니다. '잔금을 받기 전이라는 정확한 시기'와 '만나서 등기 이전 서류를 확인하고 중도금(또는 잔금)을 건네는 경우'에 대해 설명드립니다. ① '이행에 착수하기 전'이란, 아직 어느 당사자도 계약 이행을 위한 구체적 행위를 시작하지 않은 상태를 의미합니다. ② 서로 만나서 등기이전 서류를 확인하고 중도금(또는 잔금)을 건네는 자리에서는, 그 돈을 실제로 지급(교부)하는 순간에 이행의 착수가 있게 됩니다. 따라서 그 자리에서 '돈을 건네기 직전'까지는 이행의 착수 전이므로 계약금 해제가 가능할 수 있으나, '돈을 건넨 이후'에는 이행에 착수한 것이 되어 계약금 해제가 불가능해집니다. ③ 즉 서로 만난 자리라 하더라도, 중도금(또는 중도금 약정이 없으면 잔금)을 실제로 지급하기 전이라면 해약이 가능하고, 지급한 후에는 불가능하다고 이해하시면 됩니다. 다만 유의하실 점이 있습니다. ① 위는 '계약금(해약금)에 의한 해제'에 관한 것입니다. 이와 별개로, 상대방의 채무불이행(예: 매도인이 등기·인도 의무를 이행하지 않는 등)이 있으면 그것을 이유로 한 '법정해제'는 이행 착수 여부와 무관하게 가능할 수 있습니다. ② 또한 계약서에 해제·위약금에 관한 특약이 있으면 그 내용도 함께 고려해야 합니다. ③ 상대방이 이미 이행에 착수한 경우에는, 해제하려는 당사자가 아직 착수하지 않았더라도 계약금 해제가 제한될 수 있으므로, 구체적 상황을 살펴야 합니다. 따라서 정리하여 안내드리면, ① 계약금에 의한 해약은 '이행의 착수 전'까지 가능하고, 이행의 착수는 통상 '중도금 지급'을 기준으로 보므로, 중도금 약정이 있으면 중도금 지급 전까지, 중도금 약정이 없으면 잔금 지급 전까지 해약이 가능합니다. ② 서로 만난 자리라도 중도금(또는 잔금)을 실제로 건네기 전까지는 해약이 가능하고, 건넨 후에는 불가능합니다. ③ 다만 채무불이행에 의한 법정해제나 계약서 특약은 별도이므로, 구체적 상황은 계약서를 지참하여 확인하시길 권해드립니다.