임대인(A)이 임차인(B)과 2년(2021. 1.~2023. 1.)의 월세 임대차계약을 체결하였는데, 임차인이 월세를 연체하다가 계약기간이 남았음에도 일방적으로 '9월에 퇴거하겠다'고 통보하고, 나아가 '9월 이후 계약기간까지의 월세를 보증금에서 공제할 수 없다'고 주장하는 상황에 대해 설명드립니다. 결론부터 말씀드리면, 임차인이 계약기간 중에 일방적으로 계약을 종료할 수 있는 근거는 원칙적으로 없으며, 임대인은 임대차와 관련하여 발생한 연체 차임 등을 보증금에서 공제할 수 있습니다. 먼저 임차인의 일방적 중도 해지 가능 여부를 설명드립니다. ① 계약기간을 정한 임대차에서, 임차인이 그 기간 중에 일방적으로 계약을 종료(중도 해지)할 수 있는 법적 근거는 원칙적으로 없습니다. ② 즉 임대인의 동의(합의)가 없는 한, 임대차계약은 정해진 기간(2023. 1.)까지 유효하게 존속합니다. ③ 따라서 임차인이 '9월에 퇴거하겠다'고 일방적으로 통보하더라도, 그것만으로 계약이 종료되는 것은 아니며, 임차인은 계약기간 동안의 차임(월세) 지급 의무를 부담합니다. ④ 임차인이 계약기간 만료 전에 나가고 차임을 지급하지 않는 것은 '채무불이행'에 해당합니다. 다음으로 보증금에서의 공제에 대해 설명드립니다. ① 보증금은 임대차 관계에서 발생하는 임차인의 채무(연체 차임, 원상회복 비용, 손해배상 등)를 담보하는 것이므로, 임대인은 임대차 종료 시 보증금에서 임차인이 부담해야 할 연체 차임 등을 당연히 공제(차감)할 수 있습니다. ② 따라서 임차인이 계약기간 중에 일방적으로 나가더라도, 계약이 유효하게 존속하는 기간 동안 발생하는 차임(임차인이 나간 후에도 계약기간까지의 차임)은 임차인의 채무로서, 원칙적으로 보증금에서 공제할 수 있습니다. ③ 즉 임차인이 '9월 이후 계약기간까지의 월세를 보증금에서 공제할 수 없다'고 주장하는 것은, 임차인이 일방적으로 계약을 종료할 수 없는 이상 타당하지 않습니다. 다만 몇 가지 유의·확인하실 점이 있습니다. ① 임대인의 손해 경감 의무: 임차인이 나간 후 임대인은 통상 새 임차인을 구하는 등 손해를 줄이기 위한 노력을 하게 되며, 새 임차인이 들어와 차임을 받게 되면 그 기간에 대해서는 종전 임차인에게 이중으로 차임을 받을 수는 없습니다(공실 기간의 차임 상당 손해에 한정). ② 즉 계약기간까지의 차임 전부를 무조건 공제할 수 있는 것이 아니라, 실제 공실로 인한 손해(새 임차인을 구하기까지의 합리적 기간의 차임 상당액 등)를 기준으로 정산하게 될 수 있습니다. ③ 따라서 임대인으로서는 새 임차인을 구하는 노력을 하고 그 경과를 기록해 두시는 것이 좋습니다. 따라서 대응 방법(내용증명 작성 방향)으로는 다음을 명확히 하시기 바랍니다. ① 임차인이 계약기간(2023. 1.)이 남은 상태에서 일방적으로 계약을 종료할 근거가 없으므로, 임대차계약은 임대인의 동의 없이는 정해진 기간까지 유효하게 존속한다는 점. ② 임차인의 일방적 퇴거·차임 미지급은 채무불이행에 해당하고, 계약기간 동안의 차임이 계속 발생한다는 점. ③ 임대인은 임대차와 관련하여 발생한 연체 차임 등을 보증금에서 공제할 수 있다는 점. ④ 다만 새 임차인을 구하는 등 손해 경감 노력을 하고, 실제 공실 손해를 기준으로 정산하게 됨을 함께 정리하시면 됩니다. ⑤ 이러한 내용을 내용증명으로 통보하여, 임차인의 부당한 주장에 대응하시기 바랍니다. 정리하면, 임차인은 계약기간 중 일방적으로 계약을 종료할 수 없고 계약기간의 차임 지급 의무를 부담하며, 임대인은 연체 차임 등을 보증금에서 공제할 수 있으므로, 임차인의 '공제 불가' 주장은 타당하지 않습니다. 다만 새 임차인을 구하는 등 손해 경감 노력을 하여 실제 공실 손해를 기준으로 정산하게 되니, 이 점을 반영하여 내용증명으로 대응하시길 권해드립니다.