전세 계약이 만료되어 이사(다음 집 계약까지 완료)를 앞두고 있는데, 현재 임대인이 '다음 세입자가 구해져야 전세금을 반환할 수 있다'며 반환을 미루는 상황에 대해 설명드립니다. 결론부터 말씀드리면, 법적으로는 계약 만료 시 임대인은 새 세입자가 구해졌는지와 무관하게 보증금을 반환할 의무가 있으나, 현실적으로는 즉시 회수가 어려울 수 있어 대비가 필요합니다. 먼저 법적 원칙을 설명드립니다. ① 임대차 계약이 만료되면, 임대인은 임차인의 주택 인도(이사)와 동시에(동시이행) 보증금을 반환할 의무가 있습니다. ② 이 의무는 '새 세입자가 구해지는지'와는 법적으로 무관합니다. 즉 다음 세입자가 구해지지 않았다는 이유로 임대인이 보증금 반환을 거부하거나 미룰 정당한 근거는 없습니다. ③ 다만 현실에서는, 임대인이 이전 보증금을 이미 사용하여 새 세입자의 보증금으로 반환하는 경우가 많아, 새 세입자가 구해질 때까지 반환이 지연되는 일이 빈번합니다. 따라서 임대인이 반환하지 않을 경우의 대응 방법을 안내드립니다. 1. 대항력·우선변제권 유지(이사 전 준비): ① 이사를 가더라도 보증금을 돌려받기 전이라면, 함부로 전출(전입신고 이전)·점유 이전을 하면 대항력·우선변제권을 잃을 수 있습니다. ② 보증금을 반환받기 전에 이사해야 하는 경우에는, '임차권등기명령'을 신청하여 등기를 마친 뒤 이사하시는 것이 안전합니다. 임차권등기를 해 두면, 이사를 나가더라도 대항력과 우선변제권이 유지되어 보증금을 보호받을 수 있습니다. ③ 임차권등기명령은 계약이 종료되었는데 보증금을 돌려받지 못한 경우 임차 주택 소재지 관할 법원에 단독으로 신청할 수 있습니다. 2. 보증금반환청구 소송: ① 임대인이 계속 반환하지 않으면, 임대인을 상대로 '전세금(보증금) 반환청구 소송'을 제기하여 판결을 받아야 합니다. ② 승소 판결을 받으면, 이를 근거로 임대인의 재산(특히 임차한 그 건물)에 대해 강제집행(부동산 경매)을 신청하고, 그 경매 대금에서 배당을 받아 보증금을 회수할 수 있습니다. ③ 다만 소송·경매는 시간이 걸리므로, 단기간 내에 즉시 회수하기는 어렵습니다. 3. 새 집 보증금 마련 문제: ① 질문자님께서는 기존 보증금을 받아야 새 집 보증금을 낼 수 있는 상황이신데, 기존 임대인이 즉시 반환하지 않으면 시점이 맞지 않을 수 있습니다. ② 이 경우, 우선 다른 자금(예: 전세자금대출, 임차보증금 반환 관련 대출 등)으로 새 집 보증금을 마련하여 이사하시고, 기존 임대인에게는 임차권등기 후 보증금반환청구 소송으로 회수하는 방법이 현실적입니다. ③ 즉 '새 집 보증금은 별도 자금으로 먼저 해결 → 기존 보증금은 법적 절차로 회수'하는 순서로 진행할 수 있습니다. 또한 참고로, ① 임대인이 반환을 지연하면, 반환이 지연된 기간에 대한 지연손해금(이자)도 청구할 수 있습니다. ② '전세보증금 반환보증(주택도시보증공사 등)'에 가입되어 있다면, 그 보증을 통해 보증금을 반환받는 방법도 있으니 확인하시기 바랍니다. 따라서 대응 방법으로는, ① 계약 만료 시 임대인은 새 세입자와 무관하게 보증금을 반환할 의무가 있으나 즉시 회수가 어려울 수 있으므로, ② 보증금을 받기 전에 이사해야 한다면 '임차권등기명령'을 받아 두어 대항력·우선변제권을 유지하시고, ③ 새 집 보증금은 다른 자금(대출 등)으로 먼저 마련하여 이사하시며, ④ 기존 임대인에게는 보증금반환청구 소송을 제기하여 판결 후 경매 등으로 회수하시기 바랍니다. ⑤ 전세보증금 반환보증 가입 여부도 확인하시고, 절차가 어려우면 대한법률구조공단(132)이나 주택임대차분쟁조정위원회의 도움을 받으십시오. 정리하면, 계약 만료 시 임대인은 새 세입자 여부와 무관하게 보증금을 반환할 의무가 있으나 현실적으로 지연될 수 있으므로, 임차권등기명령으로 권리를 보전하고 새 집 보증금은 별도 자금으로 마련한 뒤, 보증금반환청구 소송으로 회수하시길 권해드립니다.