임대차(전세·월세) 계약에서 임차인이 계약 갱신을 요구했으나 임대인이 이를 거부한 상황에서, 갱신 거부에 대해 손해배상(이사비·중개보수 등)을 청구할 수 있는지 문의하신 것으로 보입니다. 다만 질문자님의 사안에는 '갱신요구권을 이미 사용했는지'와 '먼저 나가겠다는 의사를 명확히 표시했는지'라는 두 가지 쟁점이 있어, 손해배상 청구가 쉽지 않을 수 있습니다. 먼저 계약갱신요구권을 설명드립니다. ① 주택임대차보호법상 임차인은 계약 만료 전 일정 기간(계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지) 사이에 '계약갱신요구권'을 1회 행사할 수 있고, 임대인은 법정 사유(임대인 본인·직계존비속의 실거주 등)가 없는 한 이를 거절할 수 없습니다. ② 다만 계약갱신요구권은 '1회'만 행사할 수 있으므로, 이미 2년 전에 갱신요구권을 사용하여 갱신한 경우에는, 다시 갱신요구권을 행사할 수 없습니다. 질문자님의 사안에서 두 가지 쟁점을 검토해 드립니다. 첫째, '갱신요구권을 이미 사용했는지'입니다. ① 임대인은 '2년 전에 이미 갱신요구권을 사용했다'고 주장하고 있습니다. 만약 실제로 2년 전에 임차인이 계약갱신요구권을 행사하여 갱신한 것이라면, 갱신요구권은 1회만 행사할 수 있으므로 이번에는 다시 갱신요구권을 행사할 수 없습니다. ② 다만 2년 전의 갱신이 '임차인의 갱신요구권 행사에 의한 갱신'이었는지, 아니면 '별도의 합의 갱신'이거나 '묵시적 갱신(당사자가 갱신 거절 통지를 하지 않아 자동 갱신된 것)'이었는지를 구분해야 합니다. 묵시적 갱신이나 합의 갱신은 갱신요구권 행사와 다르므로, 그 경우라면 갱신요구권이 아직 남아 있을 수 있습니다. ③ 따라서 2년 전 갱신이 어떤 성격이었는지를 확인하는 것이 중요합니다. 둘째, '먼저 나가겠다는 의사를 명확히 표시했는지'입니다. ① 질문자님께서는 계약 만료 3개월 전에 '나가겠다'고 먼저 통보하셨다가, 이후 만기 2개월 전에 다시 '1년 연장(갱신요구권 사용)'을 요구하셨습니다. ② 임차인이 '계약을 갱신하지 않고 나가겠다'는 의사를 명시적·종국적으로 표시한 경우에는, 이후 이를 번복하여 갱신을 요구하는 것이 인정되지 않을 수 있습니다. ③ 즉 처음에 '나가겠다'고 명확히 밝힌 것이 종국적인 갱신 거절(비갱신) 의사로 해석되면, 나중에 갱신요구권을 행사하려 해도 받아들여지지 않을 수 있습니다. 다만 이는 '나가겠다'는 의사가 얼마나 명확·종국적이었는지에 대한 사실 판단의 문제입니다. 따라서 손해배상 청구 가능성에 대해 정리하면 다음과 같습니다. ① 만약 ㉠ 2년 전에 이미 갱신요구권을 사용하여 이번에는 갱신요구권이 없거나, ㉡ 처음에 '나가겠다'고 명시적·종국적으로 밝혀 갱신요구가 번복으로 인정되지 않는다면, 갱신요구 자체가 인정되지 않으므로, 그 갱신 거부를 이유로 한 손해배상(이사비·중개보수 등) 청구도 쉽지 않을 것으로 보입니다. ② 반대로 ㉠ 2년 전 갱신이 갱신요구권 행사가 아니라 묵시적·합의 갱신이어서 갱신요구권이 아직 남아 있고, ㉡ '나가겠다'는 의사가 종국적인 것이 아니었다고 볼 여지가 있다면, 갱신요구가 인정되어 다툴 여지가 생길 수 있습니다. 따라서 대응 방법으로는, ① 먼저 '2년 전의 갱신'이 임차인의 계약갱신요구권 행사에 의한 것인지, 아니면 묵시적 갱신·합의 갱신이었는지를 확인하시고(관련 문자·계약서 등 확인), ② 처음에 '나가겠다'고 한 의사표시가 얼마나 명확·종국적이었는지, 그와 관련한 증거(대화 내용 등)를 확인하시며, ③ 이 두 가지가 임차인에게 유리하게(갱신요구권이 남아 있고, 종국적 거절이 아니었다) 정리되어야 갱신요구가 인정되고 그에 따른 손해배상을 다툴 수 있습니다. ④ 사안이 사실관계에 크게 좌우되므로, 관련 자료를 정리하여 대한법률구조공단(132)이나 주택임대차분쟁조정위원회, 변호사와 상담하시길 권해드립니다. 정리하면, 이미 갱신요구권을 사용했거나 '나가겠다'는 의사를 명시적·종국적으로 표시한 경우에는 갱신요구가 인정되지 않아 갱신 거부에 따른 손해배상 청구가 쉽지 않습니다. 2년 전 갱신의 성격과 '나가겠다'는 의사의 종국성을 확인하시어, 관련 증거를 정리해 전문가와 상담하시길 권해드립니다.