올 8월 중순 아버지가 유언 없이 돌아가셔서 자식들이 아버지가 살아생전 보유하신 건물에 대한 각자의 지분을 토대로 이슈가 있어 문의 드립니다. 건물 감정가는 약 13억 정도 됩니다. 어머니는 생존해 계시고 5남매(2남 3녀)가 있습니다. 그 중 1남이 건물 보유를 위해 형제들의 지분을 산다고 했습니다. 그러나 협의 과정에서 오고 간 금액 갭이 큰 상황입니다. 제 입장에서는 가만히 있어도 유리한 상황입니다만 보유 지분을 팔아서 현금화 시키고 싶어서요. 그런데 금액 협의가 잘 안되니 돌연 1남이 지분을 안 산다고 합니다. 돈이 급할거라 생각하고 던진 말 같긴 하지만 돈이 급하지 않은 상황이라서 그냥 무시하고 있습니다. 이런 상황에서 몇가지 문의 드립니다. 1. 1남이 지분을 안산다고 하면 지분을 현금화 시킬 방법은 없는 건가요? (보유 지분만 매각을 할 수 있는지도) 2. 각자 지분을 보유한 상태로 2~3년 지난 후 1남이 다시 지분을 팔라고 제안을 하고 그 제안가도 협의 불발된 금액이면 지금과 같은 상황이 계속 반복 되는건가요? 3. 지분 이전과 관련하여 3개월 안에 협의 안하면 어떤일이 발생하나요?
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아버지께서 유언 없이 돌아가셔서 상속이 개시되었고, 상속인들(어머니 및 5남매) 사이에 건물(감정가 약 13억)의 지분 처리에 관하여 협의가 잘 되지 않는 상황에서, 본인의 지분을 현금화(매각)할 수 있는지 등에 관하여 질문에 나누어 답변드립니다.
먼저 상속 지분(법정상속분)을 설명드립니다. ① 유언이 없으면, 상속인들은 각자의 법정상속분에 따라 상속재산을 공유하게 됩니다. ② 배우자(어머니)와 자녀(5남매)가 공동상속인인 경우, 배우자는 자녀의 1.5배, 자녀는 각 1의 비율로 상속합니다. 즉 어머니 1.5, 자녀 각 1의 비율이므로, 전체를 6.5(=1.5 + 1×5)로 보아 어머니 1.5/6.5, 자녀 각 1/6.5씩 상속합니다. ③ 따라서 질문자님도 자녀로서 1/6.5(약 15.4%)의 법정상속분(지분)을 가지게 됩니다.
이제 질문에 답을 드립니다.
1. '1남이 지분을 안 산다고 하면 지분을 현금화할 방법이 없는지(본인 지분만 매각할 수 있는지)'에 대해서는, 다음과 같습니다. ① 상속받은 부동산의 각 상속인은 자신의 '상속 지분'을 제3자에게 매각(양도)할 수 있습니다. 즉 다른 상속인(1남)이 사지 않더라도, 본인 지분을 다른 사람에게 팔 수 있습니다. ② 다만 이를 위해서는 먼저 '상속등기(상속인들 각자의 지분대로 소유권이전등기)'를 마쳐야 하고, 그 후 자신의 지분을 매각할 수 있습니다. ③ 그런데 현실적으로, 건물의 '일부 지분'만을 사려는 제3자를 찾기는 쉽지 않다는 점이 문제입니다(공유 지분만 매수하면 다른 공유자들과 함께 관리해야 하는 부담이 있어 매수 희망자가 적음). ④ 따라서 지분만 매각하기 어려운 경우에는, 아래 '공유물분할' 방법을 활용할 수 있습니다.
2. 협의가 안 될 경우 '공유물분할 청구'를 활용할 수 있습니다. ① 상속재산에 대한 협의(상속재산분할협의)나 공유물 분할에 관한 협의가 이루어지지 않으면, 법원에 '공유물분할청구 소송(또는 상속재산분할심판청구)'을 제기할 수 있습니다. ② 건물처럼 현물로 나누기 어려운 경우, 법원은 그 부동산을 '경매에 부쳐 그 대금을 지분 비율대로 나누는 방법(대금분할)'으로 분할을 명할 수 있습니다. ③ 즉 다른 상속인이 지분을 사주지 않더라도, 공유물분할 소송을 통해 건물을 경매로 매각하여 그 대금 중 본인 지분에 해당하는 금액을 현금으로 받을 수 있습니다. ④ 따라서 '1남이 안 산다고 하면 현금화할 방법이 전혀 없는 것'은 아니며, 공유물분할(경매를 통한 대금분할)로 현금화할 수 있습니다.
3. '2~3년 지난 후 1남이 다시 제안해도 협의 불발이면 상황이 반복되는지'에 대해서는, ① 협의가 계속 안 되면 위와 같이 공유물분할 청구로 해결할 수 있으므로, 무한정 같은 상황이 반복되는 것은 아닙니다. ② 즉 협의가 안 되더라도 법적 절차(공유물분할)로 종국적으로 정리할 수 있습니다. ③ 다만 그동안은 지분을 공유하는 상태가 유지되므로, 원하시는 시점에 공유물분할을 청구하여 정리하시면 됩니다.
4. '지분 이전과 관련하여 3개월 안에 협의 안 하면 어떻게 되는지'에 대해서는, 다음과 같습니다. ① 상속 자체의 승인·포기는 '상속개시를 안 날부터 3개월 이내'에 해야 하지만, 상속재산의 '분할 협의'는 이 3개월과 무관하게 언제든지 할 수 있습니다. 즉 3개월 안에 분할 협의를 반드시 마쳐야 하는 것은 아닙니다. ② 다만 상속으로 인한 '부동산 등기(상속등기)'는 일정 기간 내에 하지 않으면 과태료·가산세 등의 불이익이 있을 수 있으므로, 상속등기는 기한 내에 하시는 것이 좋습니다. ③ 또한 상속세 신고·납부 기한(상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내)도 있으므로, 세금 관련 기한도 유의하십시오.
따라서 대응 방법으로는, ① 본인 지분은 상속등기 후 제3자에게 매각할 수 있으나 지분만 사려는 사람을 찾기 어려울 수 있으므로, ② 협의가 안 되면 법원에 공유물분할청구(경매를 통한 대금분할)를 하여 건물을 매각한 대금 중 본인 지분을 현금화하실 수 있고, ③ 협의가 계속 안 되어도 공유물분할로 종국 정리가 가능하므로 상황이 무한 반복되지 않으며, ④ 상속재산 분할 협의는 3개월 제한이 없으나 상속등기·상속세 신고 기한은 유의하시기 바랍니다. ⑤ 사안이 복잡하므로 상속·부동산 전문 변호사와 상담하여 진행하시길 권해드립니다.
정리하면, 본인 상속 지분은 매각할 수 있으나 지분만 사려는 사람을 찾기 어려우면 공유물분할청구(경매·대금분할)로 현금화할 수 있고, 협의가 안 되어도 이 절차로 종국 정리가 되므로 상황이 반복되지 않습니다. 상속등기·상속세 기한에 유의하시고, 변호사와 상담하여 진행하시길 권해드립니다.