전세 계약기간 만료로 이사를 가게 되었는데, 집주인(임대인)이 '임차인이 먼저 퇴거(이사)를 완료해야 전세금(보증금)을 반환하겠다'고 하는 것이 타당한지 문의하신 것으로 보입니다. 결론부터 말씀드리면, 임차인이 먼저 완전히 퇴거해야만 보증금을 반환하겠다는 것은 법리적으로 타당하지 않습니다. 먼저 '동시이행 관계'를 설명드립니다. ① 주택임대차계약이 기간 만료로 종료되면, ㉠ 임차인이 임차주택을 임대인에게 명도(인도)할 의무와 ㉡ 임대인이 보증금(연체 차임 등 임대차 관련 채무를 공제한 나머지)을 반환할 의무는, 서로 '동시이행의 관계'에 있습니다(대법원 판례). ② 즉 임차인의 주택 인도와 임대인의 보증금 반환은 동시에 이행되어야 하는 관계이므로, 어느 한쪽이 먼저 이행하고 다른 쪽이 나중에 이행하는 것이 아니라, '퇴거(인도)와 동시에 보증금을 수령'하는 것이 원칙입니다. ③ 따라서 '임차인이 먼저 완전히 퇴거해야 보증금을 주겠다'는 임대인의 주장은, 이 동시이행 원칙에 맞지 않습니다. 또한 임차인이 먼저 퇴거하면 안 되는 실질적인 이유도 있습니다. ① 임차인이 보증금을 돌려받기 전에 먼저 완전히 퇴거(주택 인도 + 전출)를 완료해 버리면, 임차인은 '점유 상실'로 인해 대항력(주택의 인도 + 전입신고로 갖추어지는 것)을 상실할 수 있습니다. ② 대항력을 상실하면, 보증금 반환 채권을 담보할 수단(대항력·우선변제권)이 없어져, 만약 그 사이 집이 경매에 넘어가거나 임대인이 보증금을 주지 않으면 보증금을 지키기 어려운 불이익을 떠안을 수 있습니다. ③ 따라서 보증금을 받기 전에 먼저 완전히 퇴거하는 것은 임차인에게 매우 위험합니다. 실무상 관행도 안내드립니다. ① 실제 거래에서는, 이사하는 날 임대인(또는 그 대리인)이 와서 이삿짐이 어느 정도 빠져나가는 것을 확인하고, 그 시점에 보증금을 반환(이체)해 주는 방식으로 진행하는 경우가 많습니다. ② 즉 '이삿짐이 나가는 것과 보증금 반환'을 같은 날 동시에 처리하는 것이 일반적입니다. ③ 따라서 이사 나가는 날 보증금이 이체될 수 있도록 임대인과 조율하시는 것이 가장 바람직합니다. 따라서 대응 방법을 안내드립니다. ① 우선 임대인을 설득하여, '이사 나가는 날 이삿짐을 빼면서 동시에 보증금을 이체받는 방식(동시이행)'으로 진행하도록 조율하십시오. 이것이 원칙에 부합하고 가장 안전합니다. ② 만약 임대인이 '먼저 완전히 퇴거해야만 준다'고 고집하여 동시이행이 어려운 경우에는, 임차인이 보증금을 받지 못한 채 먼저 퇴거하여 대항력을 상실하는 위험을 피하기 위해, '임차권등기명령'을 신청하여 등기를 마친 뒤에 이사를 나가시는 것이 안전합니다. ㉠ 임차권등기명령은 계약이 종료되었는데 보증금을 반환받지 못한 경우 임차주택 소재지 관할 법원에 단독으로 신청할 수 있고, ㉡ 임차권등기를 해 두면 이사를 나가더라도 대항력·우선변제권이 유지되어 보증금을 보호받을 수 있습니다. ③ 그럼에도 임대인이 보증금을 반환하지 않으면, 보증금반환청구 소송을 제기하여 판결을 받아 강제집행(경매 등)으로 회수할 수 있습니다. 따라서 대응 방법으로는, ① 임차인의 주택 인도와 임대인의 보증금 반환은 동시이행 관계이므로, '먼저 퇴거해야만 반환하겠다'는 임대인의 주장은 타당하지 않음을 이해하시고, ② 이사 나가는 날 이삿짐을 빼면서 동시에 보증금을 이체받도록 임대인과 조율하시며, ③ 임대인이 이를 거부하면, 먼저 퇴거하여 대항력을 상실하는 위험을 피하기 위해 '임차권등기명령'을 받은 뒤 이사하시고, ④ 그래도 반환하지 않으면 보증금반환청구 소송으로 회수하시기 바랍니다. 절차가 어려우면 대한법률구조공단(132)이나 주택임대차분쟁조정위원회의 도움을 받으십시오. 정리하면, 임차인의 퇴거와 임대인의 보증금 반환은 동시이행 관계이므로 '먼저 퇴거해야 반환하겠다'는 주장은 타당하지 않으며, 이사 날 동시에 보증금을 받도록 조율하시되, 임대인이 거부하면 임차권등기명령을 받은 뒤 이사하여 보증금을 보호하시길 권해드립니다.