상가 임대차 계약을 위해 현 임차인과 먼저 '권리 양수·양도 계약(권리금 계약)'을 체결하여 총 400만 원 중 100만 원을 선입금하셨는데, 부동산(중개인)의 오해로 '동일 업종 입점이 어렵다'는 사실이 밝혀져 계약을 하기 어려워진 상황에서, 선입금한 권리금 100만 원을 돌려받을 수 있는지 문의하신 것으로 보입니다. 아직 상가 주인과의 임대차 계약은 체결하기 전입니다. 먼저 이 사안의 핵심 쟁점은 '착오를 이유로 권리금 계약을 취소할 수 있는지'입니다. ① 질문자님께서는 그 상가에서 특정 업종의 영업을 하려고 권리금 계약을 체결하셨는데, 부동산의 오해로 '동일 업종 입점이 어렵다'는 사실이 밝혀졌습니다. ② 즉 '그 상가에서 하려던 영업(동일 업종)을 할 수 있다'는 전제가 사실과 달랐던 것이므로, 이는 계약의 중요한 부분에 관한 '착오'에 해당할 수 있습니다. ③ 민법상, 법률행위의 중요 부분에 착오가 있는 경우 그 계약을 취소할 수 있는데(민법 제109조), 착오를 이유로 취소하려면 그 착오가 '중요 부분'에 관한 것이어야 하고, 착오를 일으킨 데에 표의자(질문자님)의 중대한 과실이 없어야 합니다. 여기서 중요한 것은 '질문자님이 그 상가에서 하려는 영업(업종)을 상대방(현 임차인 등)에게 알렸는지'입니다. ① 만약 질문자님께서 그 상가에서 특정 업종의 영업을 할 것이라는 점을 상대방(현 임차인)에게 알리고 권리금 계약을 체결하였다면, '그 업종의 영업이 가능하다'는 것이 계약의 중요한 전제였다고 볼 수 있어, 그 전제가 사실과 달랐던(동일 업종 입점 불가) 것을 이유로 착오 취소를 주장하여 선입금(100만 원)의 반환을 청구할 수 있습니다. ② 반면 그러한 영업 목적을 상대방에게 알리지 않았다면, 착오가 계약의 중요 부분에 관한 것인지, 상대방이 그 사정을 알 수 있었는지 등이 문제되어, 착오 취소가 인정되기 어려울 수 있습니다. 착오 취소가 인정되지 않는 경우의 처리도 안내드립니다. ① 만약 착오 취소가 인정되지 않고 질문자님 측의 사정으로 계약을 파기(해제)하는 것이 된다면, ㉠ 계약에 위약금 약정이 있으면 그에 따른 금액을 부담해야 할 수 있고, ㉡ 위약금 약정이 없더라도, 계약을 해제하기 위해 이미 지급한 계약금(선입금)의 일부 또는 전부를 포기해야 할 가능성도 있습니다. ② 즉 착오 취소가 어려운 경우에는 선입금을 온전히 돌려받지 못할 수도 있습니다. 특히 '부동산(중개인)의 책임'을 함께 검토하실 수 있습니다. ① 이 사안은 부동산(중개인)이 '동일 업종 입점 가능 여부'를 제대로 확인하지 않아 발생한 문제로 보입니다. ② 만약 질문자님께서 그 상가에서 특정 업종의 영업을 하려 한다는 점을 부동산에 설명하고, 그에 따라 부동산이 중개를 진행했는데, 부동산이 동일 업종 입점 불가 등 중요한 사항을 확인하지 않아 손해가 발생했다면, 이는 중개인의 '확인·설명 의무 위반(과실)'으로 볼 수 있습니다. ③ 이 경우, 그 손해(선입금 반환 문제 등)에 대해 부동산(중개인)에게 책임을 물어, 중개인이 일정 비율을 부담하도록 하는 방향도 고려하실 수 있습니다(공인중개사의 손해배상책임 등). 따라서 대응 방법으로는, ① 먼저 질문자님께서 그 상가에서 하려던 영업(업종)을 상대방(현 임차인)에게 알렸는지를 확인하시고, 알렸다면 '동일 업종 입점 불가'라는 사실과 다른 전제를 이유로 착오 취소를 주장하여 선입금 100만 원의 반환을 청구하시며, ② 착오 취소가 어려운 경우에는 위약금 약정 유무에 따라 선입금의 일부를 부담해야 할 수 있음을 감안하시고, ③ 이 문제가 부동산(중개인)의 확인·설명 의무 위반(동일 업종 입점 가능 여부 미확인)에서 비롯된 것이라면, 중개인에게 책임을 물어 일정 비율을 부담하도록 하는 방향도 함께 검토하시기 바랍니다. ④ 관련 자료(권리금 계약서, 영업 목적을 알린 정황, 부동산과의 대화 등)를 정리하여, 필요하면 변호사나 대한법률구조공단(132)과 상담하시길 권해드립니다. 정리하면, 그 상가에서 하려던 영업(업종)을 상대방에게 알리고 계약했다면 '동일 업종 입점 불가'라는 착오를 이유로 계약을 취소하여 선입금 반환을 청구할 수 있고, 이 문제가 부동산의 확인 부재에서 비롯되었다면 중개인의 책임도 함께 물을 수 있습니다. 영업 목적을 알린 정황 등 자료를 정리하여 착오 취소와 중개인 책임을 검토하시길 권해드립니다.