전세 계약서에 명시된 특약사항을 상대방이 위반한 경우, 이를 근거로 전세계약을 해지하는 소송이 가능한지에 대한 질문입니다. 특약사항의 법적 효력을 먼저 설명드립니다. 임대차계약서에 기재된 특약사항은 당사자 간에 합의한 계약 내용의 일부로서, 강행법규(주택임대차보호법 등 임차인 보호 규정)에 반하지 않는 범위 내에서 법적 효력을 가집니다. 특약사항을 위반하면 일반적인 계약 위반과 마찬가지로 채무불이행 책임이 발생하며, 이를 근거로 계약 해지 및 손해배상을 청구할 수 있습니다. 계약 해지가 가능한 경우를 설명드립니다. 민법상 계약 해지는 상대방의 위반이 계약의 중요한 부분(본질적인 의무)에 관한 것이고, 그로 인해 계약 목적을 달성할 수 없을 정도로 중대한 경우에 인정됩니다. 특약사항 위반이 경미하거나 부수적인 사항이라면 해지까지는 어렵고 손해배상만 청구할 수 있는 경우가 많습니다. 반면 특약이 계약의 핵심적인 조건(예: 특정 용도로만 사용하기로 한 약정, 중요한 시설 개선 의무 등)이었고 이를 명백히 위반했다면 해지가 인정될 가능성이 높아집니다. 해지 절차를 설명드립니다. 먼저 상대방에게 위반 사실을 지적하고 일정 기간 내에 시정(이행)할 것을 요구하는 내용증명을 발송하는 것이 일반적인 절차입니다(민법상 이행청구 후 상당한 기간이 지나도 이행하지 않으면 해지 가능). 상대방이 이에 응하지 않으면 계약 해지를 통보하고, 임대차 종료에 따른 원상회복(보증금 반환 등)을 청구할 수 있습니다. 상대방이 이를 거부하면 임대차계약 해지 확인 및 보증금 반환 청구 소송을 제기할 수 있습니다. 소송 준비 사항을 안내드립니다. 특약사항이 기재된 계약서 원본, 위반 사실을 입증하는 증거(사진, 문자메시지, 목격자 진술 등), 시정 요구 내용증명 발송 증빙을 준비하시기 바랍니다. 특약의 중요성과 위반의 정도에 따라 해지 인정 여부가 달라지므로, 계약서를 가지고 변호사 또는 법률구조공단(132)과 상담하여 소송 가능성을 검토하시기 바랍니다.