상가를 임차한 상태에서 건물의 소유자(임대인)가 바뀐 경우에도 상가건물임대차보호법의 보호를 받을 수 있는지에 대한 질문입니다. 임대인 변경과 임대차 관계의 승계를 먼저 설명드립니다. 상가건물임대차보호법 제3조는 건물의 인도와 사업자등록을 마친 임차인은 대항력을 갖는다고 규정합니다. 대항력이 있는 임차인은 임대차 기간 중 건물이 매매 등으로 소유자가 변경되더라도, 새로운 소유자(임대인)에게 종전 임대차 계약의 내용(임대차 기간, 임대료 등)을 그대로 주장할 수 있습니다. 즉 임대인이 바뀌었다고 해서 임차인의 권리가 사라지는 것이 아니라, 새로운 임대인이 기존 임대차 관계를 그대로 승계하게 됩니다. 대항력을 갖추기 위한 요건을 설명드립니다. 상가건물임대차보호법상 대항력을 인정받으려면 ① 건물의 인도(실제 점유 개시)와 ② 사업자등록 신청이 모두 이루어져야 합니다. 이 두 요건을 갖춘 다음 날부터 대항력이 발생합니다. 만약 이 요건을 충족한 상태라면, 건물 소유자가 바뀌어도 새 소유자에게 기존 임대차 조건을 그대로 주장하고 계약갱신요구권(최대 10년) 등의 보호를 받을 수 있습니다. 임대인 변경 시 임대료 등 조건 변경 가능 여부를 설명드립니다. 새로운 임대인이라 하더라도 기존 계약 내용을 임의로 변경할 수는 없으며, 임대료 인상도 법정 한도(연 5% 이내) 내에서만 가능합니다. 다만 계약 갱신 시점이 도래하면 그때는 새로운 임대인과 임대료 조정 협의가 이루어질 수 있습니다. 권리금 회수 기회 보호도 함께 설명드립니다. 임대인이 변경되어도 임차인의 권리금 회수 기회 보호(상가건물임대차보호법 제10조의4)는 그대로 유지됩니다. 새로운 임대인이 정당한 이유 없이 신규 임차인과의 계약을 방해하면 손해배상 책임을 질 수 있습니다. 구체적인 보호 범위와 대응 방법은 계약서와 사업자등록 시점을 확인해 상가임대차분쟁조정위원회 또는 변호사와 상담하시기 바랍니다.