10년째 상가 임대차 계약을 유지해왔는데, 건물주가 재계약을 해주지 않으면 나가야 하는지에 대한 질문입니다. 계약갱신요구권의 기본 원칙을 먼저 설명드립니다. 상가건물임대차보호법 제10조에 따라 임차인은 임대차 기간이 만료되기 전 6개월부터 1개월(2018년 개정 이후에는 6개월 전부터 1개월 전) 사이에 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유가 없으면 이를 거절할 수 없습니다. 이 계약갱신요구권은 최초 계약일로부터 10년까지 행사할 수 있습니다. 10년이 경과한 경우의 문제를 설명드립니다. 질문하신 것처럼 이미 10년째 임대차를 유지해온 경우라면, 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 최대 기간(10년)이 이미 도달했거나 지났을 가능성이 있습니다. 10년이 경과한 이후에는 법적으로 계약갱신요구권을 강제할 수 없으며, 임대인이 재계약을 거부하면 임차인은 계약 만료 시 상가를 비워주어야 하는 것이 원칙입니다. 10년 산정 기준을 정확히 확인해야 합니다. 다만 10년의 기산점은 '최초의 임대차계약'을 체결한 날부터 계산하는 것이 원칙이므로, 정확히 몇 년째인지, 최초 계약일이 언제였는지를 명확히 확인하는 것이 중요합니다. 계약을 여러 번 갱신해왔다면 각 갱신 시점이 아니라 최초 계약 시점부터 10년을 계산합니다. 만약 정확한 계산 결과 아직 10년이 되지 않았다면 계약갱신요구권을 행사할 수 있고, 임대인이 정당한 사유(3기 이상 임대료 연체, 건물 철거·재건축의 구체적 계획 등) 없이 거절하면 위법한 거절로 대응할 수 있습니다. 권리금 회수 기회 보호도 함께 챙기시기 바랍니다. 계약갱신요구권 행사가 불가능한 상황(10년 경과)이더라도, 계약 종료 시 권리금 회수 기회는 별도로 보호받을 수 있습니다(임대차 종료 3개월 전부터 종료 시까지 신규 임차인을 주선할 수 있는 권리). 정확한 계약 기간 산정과 대응 방법은 계약서 전체 이력을 가지고 상가임대차분쟁조정위원회 또는 변호사와 상담하여 확인하시기 바랍니다.