Q
안녕하세요? 커피숍을 6년째 운영하고 있고 3년씩 재계약을 해서 올 12월15일에 계약 만료가 됩니다.
운영상 힘들어 임대인한테는 올 6월에 지금과 같은 조건으로 부동산에 내 놓겠다고 문자 및 구두로 말 해 놓고 그렇게 하라고 허락받은 상태입니다. 그런데 현재까지 새로운 임차인이 없네요.
다음달 계약 만료라 임대인과 계약 연장관련 얘기를 하려고 합니다.
앞으로 벌어질 상황은 임대인이 어떤 조건을 얘기하느냐에 따라 변수가 생길수도 있습니다
저도 가능하면 새로운 임차인이 들어와서 인수인계를 하고 나갔으면 좋겠지만 현재는 진행이 안된상태라....
문제는 재계약마다 임대인이 7~8%되는 금액을 인상하고 있어 이번에도 그렇게 얘기할꺼 같습니다. 그런 조건에 재계약 여부는 제가 결정 하면 되겠지만 ...
임대인은 재계약을 할때 새로운 계약서상에 "권리금보장은 안됨"등의 내용으로 임대인이 재건축을(10년전에도 재건축을 얘기로 기존 임대인을 모두 내쫓은 이력이 있더라구요) 빌미로 나가라고하면 언제든 나가야 한다는 조건의 내용으로 계약서를 새로 작성하겠다합니다.
이럴경우 저도 마찬가지지만 이후에 새로운 임차인이 들어오더라도 이를 얼마나 수긍하고 들어올지..... 이런 상황에서 새로운 임차인이 수궁하고 들어오더라도 저는 권리금을 받기도 어렵고 새로운 임차인에게 넘기고 나가기도 어려운 상황이 되지않을까 싶습니다.
궁금한건 임대인이 새로운 계약서를 작성할때 이런 내용(언제든 나가야한다는 내용의 문구)을 작성하겠다하면 저는 어떻게 저의 권리를 주장할수 있겠는지요? 많이 답답합니다.
A
상가 재계약 및 계약 만료와 관련하여 어떤 절차와 권리가 있는지에 대한 질문입니다.
계약 만료 시 임차인의 권리를 먼저 설명드립니다. 상가건물임대차보호법에 따라 임차인은 임대차 기간 만료 전 6개월부터 1개월 전 사이에 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있으며, 임대인은 정당한 사유(3기 이상 임대료 연체, 무단 전대, 건물 철거·재건축의 구체적 계획 등 법정 사유) 없이 이를 거절할 수 없습니다. 이 권리는 최초 임대차 계약 시점으로부터 최대 10년까지 행사할 수 있습니다.
재계약 시 임대료 조정을 설명드립니다. 재계약(갱신) 시 임대료를 조정하려면 청구 당시 임대료의 5% 이내에서만 인상할 수 있습니다(환산보증금이 지역 기준을 초과하는 경우는 예외). 임대인이 이를 초과해 인상을 요구하면 거절할 수 있습니다.
임대인이 갱신을 거절할 수 있는 정당한 사유를 설명드립니다. 상가건물임대차보호법 제10조 제1항은 다음의 경우 임대인이 갱신을 거절할 수 있다고 규정합니다. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액을 연체한 사실이 있는 경우, 임대인의 동의 없이 임차한 건물을 전대(재임대)한 경우, 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 대부분을 고의나 중대한 과실로 파손한 경우, 건물이 노후·훼손되어 안전사고 우려가 있는 경우, 임대인이 재건축 계획을 임대차 계약 시 미리 고지하고 그 계획에 따라 철거·재건축하는 경우 등입니다.
계약 만료와 권리금 회수의 관계를 설명드립니다. 계약갱신요구권을 더 이상 행사할 수 없는 상황(10년 경과 등)이라도, 계약 종료 시 권리금 회수 기회는 별도로 보호받을 수 있습니다. 계약 만료 3개월 전부터 만료 시까지 신규 임차인을 주선하여 권리금을 받을 수 있으며, 임대인이 정당한 이유 없이 이를 방해하면 손해배상을 청구할 수 있습니다. 구체적인 계약 만료 시점과 본인의 권리 상황은 계약서를 가지고 상가임대차분쟁조정위원회(1600-1020) 또는 법률구조공단(132)과 상담하여 확인하시기 바랍니다.
