임대차 계약에서, 임대인이 '보증금 1,000만 원을 인상하지 못하면 연장을 안 해주겠다'고 하여, 임차인이 '몇 개월 뒤(9월)에 나가겠으니 그때까지만 연장하자'고 하면서, 월세 5만 원을 추가로 부담하고 새 세입자를 구할 때의 중개보수(복비)를 임차인이 지불하는 조건으로 연장하기로 한 경우, 이것이 '묵시적 갱신'에 해당하는지 문의하신 것으로 보입니다. 계약서는 다시 작성하지 않으셨습니다. 먼저 '묵시적 갱신'의 개념을 설명드립니다. ① 묵시적 갱신이란, 임대차 기간이 끝나기 전 일정 기간 내에 당사자(임대인·임차인)가 계약 갱신 거절이나 조건 변경의 통지를 하지 않아, 종전과 '동일한 조건'으로 계약이 자동으로 갱신되는 것을 말합니다. ② 즉 묵시적 갱신은 '당사자가 아무런 의사표시(별도 합의)를 하지 않아' 자동으로 갱신되는 경우에 성립합니다. 이를 질문자님의 사안에 적용해 보겠습니다. ① 질문자님의 경우, 당사자가 아무런 말 없이 자동으로 갱신된 것이 아니라, ㉠ 임대인이 '보증금 인상 요구', ㉡ 임차인이 '9월까지만 연장하자'는 제안, ㉢ 그에 따라 '월세 5만 원 추가 부담 + 새 세입자 구할 때 복비를 임차인이 부담하는 조건'으로 연장하기로 하는 등, 당사자 사이에 '별도의 합의(협의)'가 이루어진 것으로 보입니다. ② 즉 이는 당사자가 아무런 의사표시 없이 자동 갱신된 '묵시적 갱신'이 아니라, '별도의 합의에 따라 계약기간을 일정 기간(약 5개월) 연장하고 조건을 정한 것'으로 볼 수 있습니다. ③ 따라서 이러한 별도 합의가 있는 경우에는, 그 합의가 무효가 아닌 한, '묵시적 갱신'이 되었다고 주장하기는 어려운 상황으로 판단됩니다. '묵시적 갱신'과 '합의에 의한 연장'의 차이(실익)를 설명드립니다. ① 묵시적 갱신의 경우, 임차인은 그 갱신된 계약에 대해 언제든지 해지를 통고할 수 있고, 그 통고가 임대인에게 도달한 후 일정 기간(주택은 3개월 등)이 지나면 해지의 효력이 발생하는 등, 임차인에게 유리한 측면이 있습니다. ② 반면 '합의에 의한 연장(계약기간을 정하여 연장)'의 경우에는, 그 합의한 기간·조건(9월까지, 월세 5만 원 추가, 복비 부담 등)에 따라 정해지므로, 묵시적 갱신에서 인정되는 임차인의 자유로운 해지권 등이 그대로 적용되지 않을 수 있습니다. ③ 즉 질문자님의 사안은 별도 합의에 의한 연장으로 보이므로, 그 합의한 조건(9월까지 연장, 월세 5만 원 추가, 복비 부담)에 따라 규율되고, 묵시적 갱신을 전제로 한 권리를 주장하기는 쉽지 않을 수 있습니다. 다만 몇 가지 확인하실 점이 있습니다. ① 합의의 내용: 당사자 사이에 '9월까지 연장, 월세 5만 원 추가, 복비 임차인 부담'이라는 합의가 명확히 성립되었는지(구두 합의라도 그 내용이 명확한지)를 확인하십시오. 합의 내용이 불명확하면 다툼의 여지가 있습니다. ② 합의의 유효성: 그 합의가 임차인에게 현저히 불리하거나 무효 사유가 있는지도 검토할 수 있습니다(예: 임차인에게 일방적으로 불리한 조건 등). ③ 계약서 미작성: 계약서를 다시 작성하지 않았더라도, 구두 합의로 계약 조건을 변경·연장하는 것은 유효할 수 있으므로, 합의 내용을 입증할 자료(문자·통화 등)를 확보해 두시는 것이 좋습니다. 따라서 대응 방법으로는, ① 질문자님의 사안은 당사자가 별도의 합의(9월까지 연장, 월세 5만 원 추가, 복비 부담)를 한 것으로 보여, 아무런 의사표시 없이 자동 갱신되는 '묵시적 갱신'에 해당한다고 주장하기는 어려운 상황임을 이해하시고, ② 그 합의한 조건에 따라 계약이 연장된 것으로 처리되므로, 합의 내용(기간·조건)을 확인하시며, ③ 다만 합의 내용이 불명확하거나 무효 사유가 있으면 다툴 여지가 있으므로, 합의 내용을 입증할 자료(문자·통화 등)를 확보하시고, ④ 정확한 판단이 필요하면 관련 자료를 정리하여 대한법률구조공단(132)이나 주택·상가임대차분쟁조정위원회, 변호사와 상담하시기 바랍니다. 정리하면, 질문자님의 사안은 당사자가 별도로 합의(9월까지 연장, 월세 추가, 복비 부담)한 것으로 보여 묵시적 갱신이 아니라 '합의에 의한 연장'에 해당할 가능성이 높으므로, 묵시적 갱신을 주장하기는 어렵습니다. 합의 내용을 확인·입증할 자료를 확보하시고, 다툼이 있으면 전문가와 상담하시길 권해드립니다.