상가를 임차하여 장사를 하시다가, 코로나·거리두기와 배달 중 사고(정강이 분쇄 골절)로 인해 장사를 하지 못해 임대료(차임)를 3개월가량 연체하게 되었고, 건물주에게 미리 사정을 말씀드렸는데도 갑자기 '3개월 밀려서 계약을 해지하겠다'는 문자를 받은 상황에서, 그냥 해지될 수밖에 없는지 문의하신 것으로 보입니다. 먼저 상가임대차에서 '차임 연체로 인한 계약 해지'의 원칙을 설명드립니다. ① 상가건물 임대차보호법상, 임차인이 차임(월세)을 '3기(3개월분)에 달하는 금액'을 연체한 경우, 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. ② 즉 3기 차임 연체가 있으면, 임대인의 해지 자체는 법적으로 가능합니다. ③ 따라서 3개월분 차임을 연체하셨다면, 임대인의 해지 의사표시가 원칙적으로 유효할 수 있습니다. 다만 몇 가지 다툴 여지·대응 방법을 안내드립니다. 첫째, '연체에 대해 임대인이 양해(유예)해 준 사정이 있었는지'입니다. ① 질문자님께서 차임 연체에 대해 임대인에게 미리 사정을 말씀드렸고(사고·장사 불가 등), 임대인이 이를 '양해'해 주었다고 인정될 만한 사정이 있다면, 그 기간의 연체를 단순한 연체로 보기 어려운 여지가 있습니다. ② 즉 임대인이 '나중에 내도 된다'는 취지로 유예·양해해 준 것으로 볼 수 있는 정황(문자·통화 등)이 있다면, 그 부분을 근거로 '3기 연체가 아니다' 또는 '해지 사유에 해당하지 않는다'고 다툴 여지가 있습니다. ③ 따라서 임대인이 양해해 준 정황을 입증할 자료(연체 사정을 알리고 양해받은 문자·통화 등)를 확인·확보하시기 바랍니다. 둘째, '해지 의사표시 전에 연체 차임을 변제하여 3기분에 미달하게 하는 것'입니다. ① 원칙적으로, 임대인이 3기 차임 연체를 이유로 '해지 의사표시를 하기 전에' 임차인이 연체 차임의 일부를 변제하여 연체액이 3기분에 미치지 못하게 되면, 그 이후에는 임대인이 그 연체를 이유로 해지할 수 없습니다. ② 그런데 질문자님의 경우, 이미 임대인이 '해지하겠다'는 의사표시를 하여 해지의 효력이 발생한 것으로 보이는 상황입니다. ③ 즉 해지 의사표시가 이미 이루어졌다면, 그 이후에 연체 차임을 변제하더라도 이미 발생한 해지의 효력을 되돌리기는 어려울 수 있습니다. 셋째, '지금이라도 연체 차임을 변제하고 협의하는 것'입니다. ① 이미 해지 의사표시가 있었더라도, 지금이라도 연체 차임을 변제하고 임대인과 협의(계약을 계속 유지하도록 사정하는 등)하시는 것이 현실적으로 좋습니다. ② 임대인이 다시 계약을 유지하기로 합의해 주면, 계약을 이어갈 수 있습니다. ③ 특히 질문자님의 사정(코로나·사고로 부득이 연체, 이제 다시 장사를 시작함)을 설명하고 연체분을 변제하며 진정성 있게 협의하시면, 임대인이 재고할 여지도 있습니다. 따라서 대응 방법으로는, ① 3기 차임 연체가 있으면 임대인의 해지가 원칙적으로 가능하나, ② 임대인이 연체에 대해 미리 양해·유예해 준 정황이 있다면 그 부분을 근거로 '해지 사유에 해당하지 않는다'고 다툴 여지가 있으므로 관련 자료(양해받은 문자·통화 등)를 확인·확보하시고, ③ 이미 해지 의사표시가 있어 해지의 효력이 발생한 것으로 보이나, 지금이라도 연체 차임을 변제하고 임대인과 협의하여 계약을 유지하도록 사정해 보시며, ④ 협의가 안 되고 억울한 사정이 있으면 관련 자료를 정리하여 대한법률구조공단(132)이나 상가건물임대차분쟁조정위원회, 변호사와 상담하시기 바랍니다. 정리하면, 3기 차임 연체가 있으면 임대인의 해지가 원칙적으로 가능하나, 임대인이 연체를 양해해 준 정황이 있으면 다툴 여지가 있고, 이미 해지 의사표시가 있었더라도 지금이라도 연체분을 변제하고 협의하여 계약 유지를 사정해 보시는 것이 좋습니다. 관련 자료를 확보하여 대응하시길 권해드립니다.