3년 전 현재 건물에 입주하여 장사를 하고 있는데, 건물주가 다음 달에 잔금을 치르고 바뀔 예정이고, 건물이 노후되어 새 건물주가 재건축할까 걱정되는 상황에서, 그냥 나가야 하는지, 입주 시 새로 한 인테리어에 대한 보상을 받을 수 있는지 문의하신 것으로 보입니다. 먼저 '건물주 변경 시 임대차의 승계'를 설명드립니다. ① 임차 건물의 소유자(임대인)가 바뀌더라도, 대항력(상가의 경우 건물의 인도 + 사업자등록)을 갖춘 임차인은 새 임대인(양수인)에게 임대차를 주장할 수 있고, 새 임대인은 종전 임대인의 임대차상 지위(권리·의무)를 승계합니다. ② 즉 건물주가 바뀌었다는 이유만으로 곧바로 나가야 하는 것은 아니며, 종전 임대차가 새 건물주에게 승계되어 계약이 유지됩니다. '재건축과 계약 갱신·종료'에 대해 설명드립니다. ① 상가건물 임대차보호법상, 임차인은 계약갱신요구권을 통해 일정 기간(최초 임대차 포함 최대 10년) 갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 법정 갱신거절 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없습니다. ② 재건축과 관련한 갱신거절 사유는, ㉠ 임대차 계약 체결 당시에 임대인이 '구체적인 재건축(철거·재건축) 계획'을 임차인에게 고지한 경우, ㉡ 건물이 노후·훼손·안전사고 우려 등으로 철거·재건축이 필요한 경우, ㉢ 법령에 따라 철거·재건축이 이루어지는 경우 등입니다. ③ 따라서 ㉠ 종전 임대인(현재 건물주)이 계약 체결 당시 구체적인 재건축 계획을 고지한 바가 없다면, 새 건물주도 갱신거절 사유가 없는 한 갱신을 거절할 수 없어, 임차인은 계약갱신을 요구할 수 있습니다. ㉡ 다만 새 건물주와 새로 임대차 계약을 체결할 때(또는 갱신 시), 새 건물주가 '구체적인 재건축 계획'을 고지한 경우라면, 그 이후에는 재건축을 이유로 갱신을 거절하고 임대차를 종료할 수 있습니다. ④ 즉 재건축 계획을 언제(계약 당시) 고지받았는지에 따라, 갱신 요구가 가능한지 또는 갱신 거절이 가능한지가 달라집니다. '인테리어 등 보상(권리금·시설비)'에 대해 설명드립니다. ① 재건축의 경우, '재개발'과 달리 세입자(임차인)에게 이사비용·영업손실·시설비 등을 보상하도록 하는 법령상 손실보상 규정이 원칙적으로 없습니다. ② 따라서 재건축을 이유로 나가게 되는 경우, 인테리어(시설) 비용이나 영업손실을 법령에 근거하여 당연히 보상받을 수 있는 것은 아닙니다. ③ 다만 ㉠ 재건축 사유가 계약 당시 고지되지 않아 권리금 회수 기회가 보장되는 경우라면, 새 임차인을 주선하여 권리금을 회수하는 방법이 있고, ㉡ 재건축으로 나가게 되는 경우라도 임대인(새 건물주)이나 재건축 시행자와 '협의'하여 이주비·보상 등을 받을 수 있는지 협상할 수 있습니다. ④ 즉 인테리어 비용 자체를 당연히 보상받기는 어려우나, 권리금 회수(새 임차인 주선)나 협의를 통한 보상을 검토하실 수 있습니다. 따라서 대응 방법으로는, ① 건물주가 바뀌어도 대항력을 갖춘 임차인은 임대차가 승계되어 계약이 유지되므로 곧바로 나가야 하는 것은 아니고, ② 종전 임대인이 계약 당시 재건축 계획을 고지한 바가 없다면 새 건물주도 갱신거절 사유가 없는 한 갱신을 거절할 수 없어 계약갱신을 요구할 수 있으나, 새 건물주와 새로 계약·갱신할 때 재건축 계획을 고지받으면 그 이후에는 갱신 거절이 가능함을 이해하시며, ③ 재건축의 경우 인테리어·영업손실을 법령상 당연히 보상받기는 어려우므로, 권리금 회수 기회가 보장되면 새 임차인을 주선하여 회수하거나, 새 건물주·시행자와 협의하여 보상을 받을 수 있는지 협상하시고, ④ 대항력(건물 인도 + 사업자등록)을 유지하시며, 구체적 대응은 계약 내용·재건축 진행 상황에 따라 달라지므로 변호사나 대한법률구조공단(132)과 상담하시기 바랍니다. 정리하면, 건물주가 바뀌어도 임대차는 승계되어 곧바로 나가야 하는 것은 아니고, 계약 당시 재건축 계획을 고지받지 않았다면 갱신을 요구할 수 있으나 새 계약·갱신 시 재건축 계획을 고지받으면 이후 갱신 거절이 가능합니다. 재건축은 인테리어·영업손실을 법령상 당연히 보상받기 어려우므로, 권리금 회수나 협의를 통한 보상을 검토하시길 권해드립니다.