상가 임대차 계약 갱신을 앞두고, 임대인이 '담보대출 금리가 높아졌으니 그 부족분을 임대료 인상으로 충당해야 한다'며 임대료 인상을 요구하는 상황에서, 차임·보증금 증액 청구의 상한(5%)이 어떻게 적용되는지, 보증금의 25만 원(보증금의 5%)을 초과하지 못하는 것인지 문의하신 것으로 보입니다. 먼저 '차임·보증금 증액 청구의 상한'을 설명드립니다. ① 상가건물 임대차보호법상, 차임 또는 보증금의 증액 청구는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 '100분의 5(5%)'를 초과하지 못합니다. ② 특히 임차인이 '계약갱신요구권'을 행사하여 계약이 갱신되는 경우, 그 갱신 시의 차임·보증금 증액 상한은 5%입니다. ③ 즉 갱신 시 임대인은 기존 차임·보증금의 5%를 초과하여 인상할 수 없습니다. '5%를 어떻게 적용하는지(계산 방법)'에 대해 설명드립니다. ① 5%를 적용하는 구체적인 방법은 법에 명확히 규정되어 있지 않아, 실무상 몇 가지 방법이 사용됩니다. ㉠ 보증금을 월세로 환산하여 전체에 5%를 계산하는 방법, ㉡ 월세를 보증금으로 환산하여 전체에 5%를 계산하는 방법, ㉢ 보증금과 월세에 각각 5%씩 계산하는 방법 등이 있습니다. ② 통상 많이 쓰이는 방법은 '보증금과 월세에 각각 5% 한도에서 인상'하는 방법입니다. 즉 보증금은 보증금의 5% 한도, 월세는 월세의 5% 한도에서 각각 인상하는 방식입니다. ③ 따라서 질문자님의 경우, 보증금은 보증금의 5%(예: 보증금 500만 원이면 25만 원), 월세는 월세의 5% 한도에서 각각 인상하는 방법으로 계산하는 것이 일반적입니다. ④ 즉 '보증금의 5%(25만 원)만 초과하지 못한다'는 것이 아니라, 보증금과 월세를 각각 5% 한도에서 인상할 수 있는 것으로 이해하시면 됩니다(다만 계산 방법에 따라 다소 달라질 수 있음). '임대인의 인상 사유(담보대출 금리 인상)'에 대해서는, 다음과 같습니다. ① 임대인이 담보대출 금리 인상 등을 이유로 임대료 인상을 요구하더라도, 그 인상 폭은 위 법정 상한(5%)을 넘을 수 없습니다. ② 즉 임대인의 사정(금리 부담 등)이 어떻든, 갱신 시 차임·보증금 증액은 5% 이내로 제한됩니다. ③ 따라서 임대인이 5%를 초과하는 인상을 요구하면, 임차인은 이에 응할 의무가 없고, 법정 상한(5%)을 근거로 조율하실 수 있습니다. 다만 확인하실 점이 있습니다. ① 5% 상한이 적용되는 임대차인지 확인이 필요합니다. 상가건물 임대차보호법의 차임 증액 상한(5%) 규정은, '환산보증금(보증금 + 월세 × 100)이 일정 기준(지역별 기준금액) 이하인 임대차'에 적용됩니다. 환산보증금이 그 기준을 초과하는 고액 임대차의 경우에는, 5% 상한 규정이 적용되지 않을 수 있습니다. ② 따라서 본인의 임대차가 환산보증금 기준 이하여서 5% 상한이 적용되는지 확인하시기 바랍니다. ③ 또한 계약갱신요구권에 의한 갱신인지(5% 상한 적용), 아니면 새로운 계약 체결인지에 따라서도 달라질 수 있습니다. 따라서 대응 방법으로는, ① 계약갱신 시 차임·보증금 증액은 5% 상한이 적용되므로(환산보증금 기준 이하인 경우), 임대인이 담보대출 금리 인상을 이유로 5%를 초과하는 인상을 요구하더라도 임차인은 응할 의무가 없고, ② 5% 적용 방법은 통상 '보증금과 월세를 각각 5% 한도에서 인상'하는 방법이 많이 쓰이므로(보증금의 5%만이 아니라 월세도 5% 한도), 이를 근거로 임대인과 조율하시며, ③ 본인의 임대차가 환산보증금 기준 이하여서 5% 상한이 적용되는지 확인하시고, ④ 인상 관련 분쟁이 생기면 상가건물임대차분쟁조정위원회나 대한법률구조공단(132)의 도움을 받으시기 바랍니다. 정리하면, 계약갱신 시 차임·보증금 증액은 5% 상한이 적용되어(환산보증금 기준 이하), 임대인이 금리 인상을 이유로 5%를 초과하는 인상을 요구해도 응할 의무가 없으며, 5% 적용은 통상 보증금과 월세를 각각 5% 한도에서 인상하는 방법이 많이 쓰입니다. 5% 상한 적용 여부(환산보증금 기준)를 확인하여 임대인과 조율하시길 권해드립니다.