매장을 12년간 운영하다가 권리금을 받고 양도(신규 임차인에게)하려는데, 건물주가 '신규 임차인을 받지 않겠다, 그냥 나가라'며 새 임차인을 받지 않은 세월이 5년을 경과한 상황에서, 어떻게 해야 하는지 문의하신 것으로 보입니다. 매출이 상승하고 있어 적정한 가격에 권리금을 받고 양도하고 싶으신 상황입니다. 먼저 '권리금 회수 기회 보장'을 설명드립니다. ① 상가건물 임대차보호법은 임차인의 '권리금 회수 기회'를 보장하고 있습니다. 즉 임차인이 임대차 종료 시 새로운 임차인(신규 임차인)을 주선하여 그로부터 권리금을 회수하려 할 때, 임대인이 정당한 이유 없이 이를 방해하지 못하도록 하고 있습니다. ② 임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인과의 계약 체결을 정당한 이유 없이 거절하는 등 권리금 회수를 방해하면, 임차인은 임대인에게 그로 인한 손해배상을 청구할 수 있습니다. '임대인이 권리금 회수를 방해할 수 있는(정당한 이유가 있는) 경우'를 안내드립니다. 다음의 경우에는 임대인의 신규 임차인 거절 등이 정당한 이유가 있는 것으로 볼 수 있어, 임차인이 권리금 회수 기회를 보장받지 못할 수 있습니다. ① 임차인이 3기(3개월분)의 차임액에 해당하는 금액을 연체한 사실이 있는 경우, ② 임대차 계약 당시 임대인이 고지한 철거·재건축을 실제로 실행하는 경우 등 법정 갱신거절 사유가 있는 경우, ③ 그 밖에 신규 임차인이 되려는 자가 보증금·차임을 지급할 자력이 없는 경우 등입니다. ④ 이러한 정당한 이유가 없는데도 임대인이 신규 임차인을 거절하며 권리금 회수를 방해하면, 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다. '12년간 임차하여 갱신요구 기간(10년)을 초과한 경우에도 권리금 회수가 보장되는지'에 대해서는, 다음과 같습니다. ① 임차인의 '계약갱신요구권'은 최초 임대차를 포함하여 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서 행사할 수 있으므로, 12년째 임차하신 질문자님은 갱신요구 기간(10년)을 초과한 상태입니다. ② 그러나 대법원은, '계약갱신요구권의 행사 기간(10년)이 지난 경우'에도, 임차인의 '권리금 회수 기회 보장'은 별도로 인정된다고 보고 있습니다. 즉 갱신요구 기간이 지났더라도, 임차인은 신규 임차인을 주선하여 권리금을 회수할 기회를 보장받습니다. ③ 따라서 질문자님께서 12년째 임차하여 갱신요구 기간을 초과하셨더라도, 신규 임차인을 주선하여 권리금을 회수할 수 있으며, 임대인이 정당한 이유 없이 이를 방해하면 손해배상을 청구할 수 있습니다. 따라서 대응 방법으로는, ① 질문자님은 12년째 임차하여 갱신요구 기간(10년)은 초과하셨으나, 권리금 회수 기회는 별도로 보장되므로, ㉠ 적정한 권리금을 지급할 능력이 있는 신규 임차인을 주선하여 임대인에게 계약 체결을 요청하시고, ② 임대인이 정당한 이유(3기 차임 연체, 계약 당시 고지한 재건축 실행 등) 없이 신규 임차인과의 계약 체결을 거절하며 권리금 회수를 방해하면, 그로 인한 손해배상을 청구할 수 있으므로, ③ 임대인이 신규 임차인을 거절하는 정황(거절 의사표시, '나가라'는 통보 등)을 입증할 자료(문자·통화·내용증명 등)를 확보하시고, ④ 신규 임차인을 주선하였음에도 임대인이 부당하게 거절하면, 그 사실을 근거로 임대인에게 권리금 상당의 손해배상을 청구하는 소송을 검토하시기 바랍니다. ⑤ 권리금 회수 방해에 따른 손해배상 청구는 임대차 종료일부터 일정 기간(3년) 내에 행사해야 하는 등 시기·요건이 있으므로, 관련 자료를 정리하여 변호사나 대한법률구조공단(132)과 상담하여 진행하시길 권해드립니다. 정리하면, 12년째 임차하여 갱신요구 기간(10년)은 초과했더라도 권리금 회수 기회는 별도로 보장되므로, 신규 임차인을 주선하여 권리금을 회수할 수 있고, 임대인이 정당한 이유 없이 이를 방해하면 손해배상을 청구할 수 있습니다. 신규 임차인을 주선하시고 임대인의 부당한 거절 정황을 확보하여, 필요시 손해배상 청구를 진행하시길 권해드립니다.