프랜차이즈 매장(건물에 입점된 매장)을 중개 부동산을 통해 계약하여 3년간(1년마다 갱신) 운영하다가, 프랜차이즈 계약 연장이 되지 않아 폐점하게 되어, 한 달 전 부동산에 알리고 매장 철거·원상복구·폐점 신고·정산까지 완료하였는데, 임대인이 '다음 임차인을 구해 놓고 나가야 한다'며 (보증금 반환 등을) 문제 삼는 상황에서, 어떻게 대처해야 하는지 문의하신 것으로 보입니다. 먼저 임대차 종료 시 당사자의 의무를 설명드립니다. ① 임대차 계약기간이 만료되어 임대차가 종료되면, ㉠ 임차인은 종료일에 원상회복의무를 완료하고 임차한 상가를 임대인에게 인도(반환)할 의무가 있고, ㉡ 임대인은 연체 차임·관리비 등을 정산한 나머지 보증금을 임차인에게 반환할 의무가 있습니다. ② 이 두 의무(임차인의 인도와 임대인의 보증금 반환)는 동시이행 관계에 있습니다. ③ 질문자님께서는 이미 원상복구·철거를 완료하고 폐점 신고·정산까지 마치셨으므로, 임차인으로서의 의무를 이행하신 것으로 보입니다. '임차인이 다음 임차인(새 세입자)을 구해야 하는지'에 대해서는, 다음과 같습니다. ① 임대차가 '기간 만료'로 종료되는 경우에는, (권리금 회수를 위해 임차인이 신규 임차인을 주선하는 등의 특별한 사정이 없는 한) 임차인이 임대인을 위하여 새 임차인을 구해 줄 법적인 의무는 없습니다. ② 즉 임대인이 '다음 임차인을 구해 놓고 나가라'고 요구하더라도, 임차인이 이에 응하여 새 임차인을 구해 줄 의무는 없습니다. ③ 따라서 임대인이 '새 임차인을 구할 때까지 보증금을 반환하지 않겠다'거나 '새 임차인을 구해 놓고 나가라'고 요구하며 보증금 반환을 거부하는 것은, 임대차가 기간 만료로 종료된 이상 부당한 요구일 수 있습니다. 따라서 대응 방법(보증금 반환을 받는 방법)을 안내드립니다. ① 임차권등기명령 신청: 임대차가 종료되었는데 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우, 임차인은 상가건물임대차보호법 제6조에 따라 '임차권등기명령'을 신청할 수 있습니다. ㉠ 임차권등기명령에 따라 임차권등기가 마쳐지면, 임차인은 그 등기가 경료된 후 상가에서 완전히 퇴거(점유 이전)하더라도 대항력·우선변제권이 유지되어 보증금을 보호받을 수 있습니다. ㉡ 즉 보증금을 받지 못한 채 나가야 하는 경우, 임차권등기명령을 받아 두고 퇴거하시면 됩니다. ② 보증금반환청구 소송 및 가압류: 임차권등기 후에도 임대인이 보증금을 반환하지 않으면, ㉠ 임대인 소유의 상가건물(또는 다른 재산)에 '가압류'를 하여 재산을 보전하고, ㉡ '보증금반환청구 소송'을 제기하여 승소 판결을 받은 뒤, ㉢ 그 판결로 강제집행(경매 등)하여 보증금을 회수할 수 있습니다. 또한 부동산(중개인)을 통해 미리 알린 정황도 활용하십시오. ① 질문자님께서 한 달 전 부동산에 폐점·퇴거 사실을 알렸고, 임대인도 부동산을 통해 이를 알고 있었다면, 임대차 종료 의사를 적절히 통지한 것으로 볼 수 있습니다. ② 이러한 통지 정황(부동산에 알린 내역, 임대인이 알고 있었던 정황 등)을 입증할 자료를 확보해 두시면, 임대인의 부당한 주장에 대응하는 데 도움이 됩니다. 따라서 대응 방법으로는, ① 임대차가 기간 만료로 종료된 이상 임차인이 새 임차인을 구해 줄 법적 의무는 없으므로, 임대인이 '다음 임차인을 구해 놓고 나가라'며 보증금 반환을 거부하는 것은 부당할 수 있음을 이해하시고, ② 이미 원상복구·정산을 마치셨으므로, 임대인이 보증금을 반환하지 않으면 '임차권등기명령'을 신청하여 등기가 경료된 뒤 퇴거하시고(대항력·우선변제권 유지), ③ 그래도 반환하지 않으면 임대인 소유 상가를 가압류하고 보증금반환청구 소송을 제기하여 회수하시며, ④ 부동산에 알린 내역 등 통지 정황을 입증할 자료를 확보하시기 바랍니다. 절차가 복잡하면 대한법률구조공단(132)이나 상가건물임대차분쟁조정위원회의 도움을 받으십시오. 정리하면, 임대차가 기간 만료로 종료된 이상 임차인이 새 임차인을 구해 줄 의무는 없으므로 임대인의 요구는 부당할 수 있고, 이미 원상복구·정산을 마치셨다면 임차권등기명령을 받아 퇴거한 뒤 보증금반환청구 소송(및 가압류)으로 보증금을 회수하실 수 있습니다. 통지 정황 자료를 확보하여 대응하시길 권해드립니다.