임대인(집주인)이 '집을 팔고 싶은데 세입자가 있으면 집을 보여주기 어렵고 거래가 잘 안 되니, 본인이 들어와 살면서 보여주고 팔겠다'며 전세 계약갱신요구권 행사를 거부하는 경우, 그 갱신 거절이 정당한지 문의하신 것으로 보입니다. 특히 임대인이 실제로는 타 지역에 전세로 살고 있고(내년 하반기 만기), 부동산 중개업자가 '세입자가 있으면 거래가 잘 안 된다'고 조언한 정황이 있으십니다. 먼저 계약갱신요구권과 그 거절 사유를 설명드립니다. ① 주택임대차보호법상, 임차인은 계약 만료 전 일정 기간(만료 6개월 전부터 2개월 전까지) 사이에 계약갱신요구권을 1회 행사할 수 있고, 임대인은 법에서 정한 갱신 거절 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없습니다. ② 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유 중 대표적인 것이 '임대인(또는 그 직계존비속)이 실제로 그 주택에 거주하려는 경우(실거주)'입니다. 문제는 '매매(집을 팔기 위한 목적)'가 정당한 갱신 거절 사유가 되는지입니다. ① 주택임대차보호법은 임대인의 '실거주'의 경우 갱신을 거절할 수 있도록 규정하고 있으나, '매매(집을 팔기 위한 것)'는 명시적인 갱신 거절 사유로 규정하고 있지 않습니다. ② 즉 '집을 팔고 싶다', '세입자가 있으면 거래가 잘 안 된다'는 것은 법이 정한 갱신 거절 사유에 해당하지 않습니다. ③ 나아가 법의 취지(임차인의 주거 안정 보호)에 비추어 볼 때, 임대인이 목적물을 매매하려는 사정은 정당한 갱신 거절 사유가 될 수 없는 것으로 보입니다. ④ 따라서 임대인이 '매매를 위해 본인이 들어와 살겠다'며 갱신을 거절하는 것은, 실질적으로 매매를 위한 것으로서 부당한 갱신 거절에 해당할 가능성이 높습니다. 특히 질문자님의 사안에서, ① 임대인이 실제로는 타 지역에 전세로 살고 있고(내년 하반기 만기), ② 부동산 중개업자가 '세입자가 있으면 거래가 잘 안 된다'고 조언한 정황이 있다는 점은, 임대인의 갱신 거절 사유가 '진정한 실거주 목적'이 아니라 '매매를 위한 것'임을 뒷받침하는 자료가 될 수 있습니다. ③ 즉 임대인이 실거주를 내세우지만 실제로는 매매가 목적이라면, 이는 정당한 갱신 거절 사유가 아니어서, 임차인은 갱신요구권을 행사하여 계약을 유지할 수 있습니다. '대응 방법'을 안내드립니다. ① 계약갱신요구권 행사: 우선 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에, 임대인에게 계약갱신을 요구하는 의사를 명확히(가급적 내용증명 등 기록이 남는 방법으로) 표시하십시오. 그리고 임대인의 갱신 거절이 부당함(매매 목적이어서 정당한 사유가 아님)을 주장하십시오. ② 증거 확보: 임대인이 매매를 위해 갱신을 거절한다는 정황(임대인이 타 지역에 거주하는 점, 중개업자의 조언, 임대인이 매매·거래 관련 언급을 한 정황 등)을 입증할 자료(문자·통화·중개업자 진술 등)를 확보해 두시기 바랍니다. ③ 손해배상 청구: 주택임대차보호법은 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절하고도 실제로는 거주하지 않은 경우 등에 대한 손해배상을 규정하고 있으나, 매매 목적의 부당한 갱신 거절의 경우에는 일반 불법행위(민법)를 원인으로 한 손해배상 청구를 하실 수 있는 것으로 보입니다. 즉 부당한 갱신 거절로 손해(이사 비용, 새 임대차의 임대료 차액 등)를 입었다면, 그에 대한 손해배상을 청구할 여지가 있습니다. 따라서 대응 방법으로는, ① '매매를 위한 갱신 거절'은 정당한 사유가 아니므로, 계약갱신요구권을 명확히 행사(내용증명 등)하여 계약 유지를 주장하시고, ② 임대인이 실거주가 아니라 매매가 목적임을 입증할 정황(타 지역 거주, 중개업자 조언 등)을 확보하시며, ③ 그럼에도 임대인이 부당하게 갱신을 거절하고 임차인이 나가게 되어 손해를 입은 경우에는 일반 불법행위를 원인으로 한 손해배상 청구를 검토하시기 바랍니다. ④ 분쟁이 생기면 주택임대차분쟁조정위원회나 대한법률구조공단(132)의 도움을 받으실 수 있습니다. 정리하면, '매매(집을 팔기 위한 것)'는 정당한 갱신 거절 사유가 아니므로 임대인의 갱신 거절은 부당할 가능성이 높고, 임차인은 계약갱신요구권을 행사하여 계약을 유지할 수 있습니다. 매매 목적임을 입증할 정황을 확보하시고, 부당한 갱신 거절로 손해를 입으면 손해배상을 청구하실 수 있으니, 갱신요구를 명확히 하고 대응하시길 권해드립니다.