담보대출(집값 1억 중 담보대출 7천만 원)을 제외하고도 신용대출 1억 4천만 원에 카드값까지 있어 빚이 재산보다 많아 개인회생을 진행하려는 상황에서, 현재 거주 중인 아파트(신혼부부 매매대출로 구입)가 경매로 넘어갈까 걱정되어, 회생 진행 시 담보대출(별제권)을 매달 갚더라도 은행이 경매를 진행하는지, 경매 전에 집을 매매로 팔 수 있는지 등을 문의하신 것으로 보입니다. 먼저 '별제권'과 개인회생의 관계를 설명드립니다. ① 개인회생에서, 담보권(주택담보대출 등 담보가 설정된 채권)은 '별제권'이라고 하여, 개인회생 절차와 별개로 그 담보권을 행사할 수 있습니다. ② 즉 담보대출(별제권)을 가진 은행은, 개인회생 절차와 무관하게 담보물(아파트)에 대한 경매(담보권 실행)를 진행할 수 있습니다. ③ 따라서 개인회생을 진행하면서 담보대출을 매달 갚더라도, 은행이 담보권을 실행하여 경매를 진행할 가능성이 있습니다. 특히 개인회생 인가 후 경매가 진행되는 경우가 많습니다. 즉 질문자님의 걱정처럼, 담보대출을 매달 성실히 갚더라도, 은행(담보권자)은 별제권을 근거로 경매를 진행할 수 있어, 아파트가 경매로 넘어갈 가능성이 있습니다. 다만 담보대출을 정상적으로 상환하고 있는 경우에는 은행이 곧바로 경매를 진행하지 않을 수도 있으나, 이는 은행의 판단에 따라 다르므로 경매 진행 가능성을 배제할 수 없습니다. 따라서 대응 방향(집 처리 방법)을 안내드립니다. 1. 개인회생 신청 전에 집을 처분(매매)하는 방법입니다. ① 개인회생을 신청하기 전에 아파트를 미리 매매로 처분하여, 월세(또는 전세)로 전환하고 개인회생을 접수하는 방법이 있습니다. ② 이 방법의 장점은, ㉠ 경매로 헐값에 넘어가는 것을 피하고 제값(시세)에 팔 수 있으며, ㉡ 재산(아파트)을 처분하면 개인회생에서 '청산가치(파산 시 채권자에게 배당될 가치)'가 줄어들어, 총 변제액(변제해야 할 금액)을 낮추는 효과도 있을 수 있다는 것입니다. ③ 다만 집을 팔면 담보대출을 상환하고 남는 금액(있는 경우)이 재산으로 잡히므로, 이 부분도 회생 절차에서 고려됩니다. 2. 개인회생 인가 후 경매가 진행되면, 그 경매 대금에서 담보대출을 변제하고 남은 금액으로 새로운 임대(전·월세)를 구하는 방법입니다. ① 즉 경매가 진행되더라도, 경매 대금 중 담보대출을 갚고 남는 부분(있는 경우)으로 새 거처를 마련하고, 개인회생 변제에 집중하는 방법입니다. '경매가 진행되는 집을 팔 수 있는지'에 대해서는, ① 경매가 개시되기 전이라면 임의로 매매(처분)할 수 있으나, 경매가 개시된 후에는 매매가 제한되거나 복잡해질 수 있으므로, 팔려면 경매 개시 전에 처분하는 것이 좋습니다. ② 따라서 집을 팔 생각이시라면, 개인회생 신청 전(또는 경매 개시 전)에 처분하는 것을 검토하시는 것이 유리할 수 있습니다. 따라서 대응 방법으로는, ① 담보대출(별제권)을 매달 갚더라도 은행이 경매를 진행할 수 있어(특히 회생 인가 후), 아파트가 경매로 넘어갈 가능성이 있음을 이해하시고, ② 이를 피하려면 ㉠ 개인회생 신청 전에 아파트를 제값에 매매로 처분하여 월세 등으로 전환하고 개인회생을 접수하는 방법(청산가치 감소로 변제액을 낮추는 효과도 있음), 또는 ㉡ 인가 후 경매가 진행되면 그 대금에서 담보대출을 갚고 남는 금액으로 새 거처를 마련하는 방법을 검토하시며, ③ 집을 파실 생각이면 경매 개시 전에 처분하시는 것이 유리하고, ④ 개인회생으로 재기를 결심하셨다면 위 두 경우 모두 감내하고 변제에 집중하여 최종 면책을 받는 것을 목표로 하시기 바랍니다. ⑤ 담보·재산 처리는 개인회생 진행 방식에 큰 영향을 미치므로, 도산 전문 법률사무소나 대한법률구조공단(132)과 상담하여 진행하시길 권해드립니다. 정리하면, 담보대출(별제권)을 갚더라도 은행이 경매를 진행할 수 있어(특히 인가 후) 아파트가 경매로 넘어갈 가능성이 있으므로, 이를 피하려면 개인회생 신청 전에 집을 제값에 처분하여 월세로 전환하고 접수하는 방법(변제액 감소 효과 포함)이나, 경매 대금에서 담보를 갚고 남는 금액으로 새 거처를 마련하는 방법을 검토하시길 권해드립니다. 도산 전문가와 상담하여 진행하시기 바랍니다.