상가를 임차하여 운영하다가 5년이 끝나 재계약을 앞두고 있는데, 건물 임대인이 몇 달 전에 '갱신을 해주지 않겠다, 그냥 나가라'고 하는 상황에서, 프랜차이즈 업종이라 다른 곳으로 옮기면 새 인테리어 비용에 새 권리금까지 큰 부담이 되어, 그냥 다른 가게를 알아봐야 하는지 문의하신 것으로 보입니다. 지금까지 월세를 한 번도 밀린 적이 없고, 임대인이 건물 기본 관리도 제대로 해주지 않은 상황입니다. 먼저 상가 임차인의 계약갱신요구권을 설명드립니다. ① 상가건물 임대차보호법상, 임차인은 '최초의 임대차 기간을 포함하여 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위'에서 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 갱신 거절 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없습니다. ② 즉 5년이 지났더라도, 전체 임대차 기간이 10년을 넘지 않는 범위에서는 계속 갱신을 요구할 수 있습니다. 과거에는 갱신요구 기간이 5년이었으나, 법 개정으로 10년으로 확대되었으므로, 5년이 끝났다고 하여 무조건 나가야 하는 것은 아닙니다. '임대인이 갱신을 거절할 수 있는 정당한 사유'를 안내드립니다. 임대인은 다음과 같은 사유가 있는 경우에만 갱신을 거절할 수 있습니다. ① 임차인이 3기(3개월분)의 차임액에 해당하는 금액을 연체한 사실이 있는 경우, ② 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우, ③ 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우, ④ 임차인이 임대인의 동의 없이 목적물의 전부 또는 일부를 전대(무단 전대)한 경우, ⑤ 임차인이 고의·중과실로 목적물을 파손한 경우, ⑥ 목적물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우, ⑦ 임대인이 계약 체결 당시 고지한 철거·재건축을 실행하거나, 건물 노후·안전 등의 사유로 철거·재건축이 필요한 경우, ⑧ 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 등입니다. 이를 질문자님의 사안에 적용하면 다음과 같습니다. ① 질문자님은 지금까지 월세를 한 번도 밀린 적이 없으므로 '3기 차임 연체'에 해당하지 않고, ② 무단 전대·고의 파손 등 다른 갱신 거절 사유도 없는 것으로 보입니다. ③ 따라서 임대인이 위와 같은 정당한 갱신 거절 사유가 없는데도 단지 '나가라'고 하는 것은, 정당한 갱신 거절 사유가 없는 부당한 갱신 거절에 해당할 가능성이 높습니다. ④ 즉 전체 임대차 기간이 10년을 넘지 않았다면, 질문자님은 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다. 따라서 그냥 나가야 하는 것이 아닙니다. '대응 방법'을 안내드립니다. ① 계약갱신요구권 행사: 임대차 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에, 임대인에게 계약갱신을 요구하는 의사를 명확히 표시하십시오. 반드시 이 기간 내에 행사하셔야 하며, 갱신을 요구했다는 증거(내용증명 등 기록이 남는 방법)를 남겨 두시는 것이 좋습니다. ② 즉 '나는 계약갱신을 요구한다'는 의사를 내용증명 등으로 명확히 통지하시고, 임대인이 정당한 사유 없이 이를 거절하면 그 갱신 거절이 부당함을 다투실 수 있습니다. ③ 갱신요구권을 적법하게 행사하면, 전체 임대차 기간 10년 범위 내에서 계약이 갱신되어 계속 영업할 수 있습니다. ④ 만약 임대인이 부당하게 갱신을 거절하고 임차인이 나가게 되거나 권리금 회수를 방해하면, 손해배상을 청구할 수 있는 경우도 있습니다. 따라서 대응 방법으로는, ① 5년이 지났더라도 전체 임대차 기간이 10년을 넘지 않는 범위에서는 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유(3기 차임 연체, 재건축 등)가 없으면 이를 거절할 수 없으므로, 질문자님(월세 미연체, 다른 거절 사유 없음)은 갱신을 요구하여 계속 영업할 수 있으며, ② 반드시 임대차 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임대인에게 계약갱신을 요구하는 의사를 내용증명 등 기록이 남는 방법으로 명확히 통지하시고 그 증거를 남겨 두시며, ③ 임대인이 정당한 사유 없이 갱신을 거절하면 그 부당함을 다투시고(필요시 권리금 회수 방해 등에 대한 손해배상 검토), ④ 분쟁이 생기면 상가건물임대차분쟁조정위원회나 대한법률구조공단(132)의 도움을 받으시기 바랍니다. 정리하면, 5년이 지났더라도 전체 임대차 10년 범위 내에서 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 3기 차임 연체·재건축 등 정당한 사유가 없으면 거절할 수 없으므로, 월세를 밀린 적 없는 질문자님은 그냥 나가야 하는 것이 아닙니다. 만료 6개월 전~1개월 전 사이에 갱신요구를 내용증명으로 명확히 하시고 증거를 남기시길 권해드립니다.